En quoi consiste la tokenisation de l'immobilier ?
L'évolution de la blockchain et sa place grandissante dans l'économie bouleverse de nombreux secteurs d'activité en 2024. L'immobilier ne fait pas exception à la règle et plusieurs entreprises proposent désormais d'investir dans la pierre via la tokenisation immobilière. De quoi s'agit-il ? La tokenisation de l'immobilier consiste à diviser une propriété en plusieurs parties numériques, appelées tokens, puis de les rendre disponibles à l'achat pour les investisseurs. Zoom sur une innovation outre-atlantique qui est en train de révolutionner l'investissement immobilier en France et en Europe.
Dans cet article :
- Qu'est-ce que la tokenisation de l'immobilier ?
- Comment fonctionne la tokenisation de l'immobilier ?
- Les avantages de la tokenisation de l'immobilier
- Réglementation et cadre légal de la tokenisation de l'immobilier
Immobilier tokenisé : qu'est-ce que c'est ?
La tokenisation de l'immobilier consiste à l'inscription d'un actif immobilier et des droits attachés à cet actif sur un jeton numérique.
Autrement dit, tokeniser de l'immobilier revient à inscrire votre propriété (l'actif immobilier) et les loyers qui vous reviennent (droits attachés à cet actif) sur un token donné (jeton numérique).
Bien connue outre-atlantique (on parle de real estate tokenization), tokeniser sa propriété est une pratique qui gagne du terrain chez les investisseurs en Europe et plusieurs acteurs tentent de prendre leur place sur le marché.
Pour comprendre la définition précise de la tokenisation de l'immobilier, il est important de comprendre les termes gravitant autour de ce concept.
Qu'est-ce qu'un token ? Qu'est-ce que la tokenisation ?
Le token, appelé jeton numérique en français, est la représentation numérique d'un actif inscrit sur la blockchain.
Un token peut représenter différents types d'actifs, il est possible de tokeniser :
- Une propriété immobilière (terrain ou bâtiment)
- Une part/une action d'une société
- Une oeuvre d'art, une création
On parle de token si la crypto en question repose sur une blockchain déjà existante (par exemple toutes les cryptomonnaies reposant sur la blockchain Ethereum). Si une blockchain spécifique est créée pour cette crypto et le projet qu'elle porte, alors on parle de coin (bitcoin et la blockchain Bitcoin, ADA et la blockchain Cardano...)
Qu'est-ce que la blockchain ?
La blockchain c'est la technologie sur laquelle repose tous les actifs numériques (Bitcoin & les autres cryptomonnaies par exemple).
La blockchain permet le stockage et la transmission d’informations de manière décentralisée (aucune entité centrale ne la contrôle) sous la forme d'une chaîne de blocs. Un bloc est infalsifiable, chaque modification entraîne la création de nouveaux blocs, remplaçant le contenu des précédents de sorte que les informations contenues sont toujours à jour et exactes.
La blockchain est totalement accessible : n'importe qui a le droit de la consulter, à n'importe quel moment.
Dans le cadre de la tokenisation de l'immobilier, tous vos actifs immobiliers associés à des tokens seront consultables sur la blockchain associée.
Comment un bien immobilier est tokenisé ?
Nous l'avons vu, tokeniser de l'immobilier revient à rendre un actif numérique avec une information accessible en permanence sur un grand registre public : la blockchain. Voyons à présent techniquement comment votre appartement peut être tokenisé.
La nécessité d'une entreprise pour tokeniser de l'immobilier
Une personne créer une entreprise appelée Token Immobilier (il peut s'agir d'une SARL, SAS ou d'une LLC pour les USA). C'est cette structure qui va acheter en son nom les bien immobiliers.
La direction de Token Immobilier décide d'effectuer un investissement locatif en achetant un appartement à New-York pour 1 million de dollars.
L'appartement est donc immédiatement mis en location, et les nouveaux occupants règlent le loyer tous les mois à l'entreprise Token Immobilier.
La tokenisation de l'entreprise et l'émission des actifs
Token Immobilier est propriétaire de l'appartement à New-York.
La bascule vers la tokenisation s'effectue à ce moment-là : les dirigeants de Token Immobilier vont émettre sur une blockchain donnée 1 million de token TI (pour Token Immobilier) représentant chacun 1 euro, soit l'équivalent de la valeur du bien unique en gestion par l'entreprise.
À partir du moment où l'entreprise est tokenisé il est alors possible de mettre en vente ces 1 million de tokens sur le marché primaire, disponibles à l'achat pour n'importe quel investisseur.
La mise en vente des tokens immobiliers
Si vous décidez d'acheter 1 000 tokens, vous devrez débourser 1 000 euros et vous serez propriétaire d'1% de Token Immobilier et donc d'1 % de l'appartement détenu par l'entreprise par New York.
Ainsi, 1 % du loyer vous sera versé, car comme nous l'avons vu, le token vous rend propriétaire de l'actif immobilier mais également des droits attachés à cet actifs : les loyers.
Versement des loyers grâce au smart contract
L'immobilier tokenisé fonctionne avec des tokens, reposant eux-même sur la technologie blockchain qui est décentralisée : aucun entité centralisée n'est là pour s'occuper de la gestion locative. Alors comment sont versés les loyers ?
C'est là qu'interviennent les smarts contracts.
Un smart contract c'est un programme qui est capable d'exécuter des tâches conformément aux indications qui ont été énoncées dans son code. Les opérations effectuées par les smart contracts ne nécessitent aucune intervention humaine extérieure (puisqu'ils sont smarts).
Dans le cas de la tokenisation de l'immobilier la compréhension d'un smart contract est simple : si une personne détient x tokens alors elle est propriétaire de la société à hauteur de x % et doit recevoir x % des loyers.
Quand vous achetez 1000 tokens, l'information est directement inscrite dans le smart contract qui doit, conformément à son programme, vous verser les 1% du loyer correspondant à la date prévue.
Les avantages de la tokenisation immobilière
Quels avantages à passer par la tokenisation de l'immobilier plutôt que par les circuits d'investissement traditionnels ? Que vous soyez émetteur ou acheteur des tokens, vous allez voir que la tokenisation offre un nombre considérable d'avantages.
Le coûts de l'immobilier tokenisé
Le système de versement des loyers mis en place grâce au smart contract ne nécessitant aucune intervention humaine coûte très peu d'argent.
Ainsi, vous évacuez complètement les frais de notaires, qui représentent environ 2 à 3% du prix d'achat sur de l'immobilier neuf et 7 à 8% sur du logement ancien. C'est une des particularités si intéressantes qu'offrent les réseaux peer-to-peer (pair à pair) : vous vous affranchissez des intermédiaires.
Parce qu'il s'agit d'un token et non du bien immobilier qu'il représente, sa revente sur le marché secondaire pourra s'effectuer avec des coûts de transactions dérisoires.
En effet, un token n'est pas soumis à toutes les réglementations et couches administratives successives des actifs immobiliers impliquant l'intervention et la facturation de professionnels du secteur.
Enfin, étant donné que l'on achète des fragments de propriété, les coûts totaux peuvent être incroyablement faibles ! Avec RealT par exemple, il est possible de débuter avec seulement 50 euros. On peut donc dire que la tokenisation va vous permettre d'investir dans l'immobilier sans argent !
Des transactions immobilières sécurisées grâce à la blockchain
Nous l'avons vu en début d'article, la blockchain est un registre décentralisé accessible au public.
Elle est totalement infalsifiable puisque rien ne peut être effacé définitivement sans constater qu'une modification a été apportée. De ce fait, n'importe quelle erreur humaine ou modification volontaire ne pourrait entraîner la perte ou le transfert de votre token immobilier sans votre accord.
La blockchain permet donc la pleine propriété de votre token immobilier.
C'est un véritable changement de paradigme lorsque l'on sait qu'aujourd'hui, en France, les preuves de parts sociales dans les SCI et les transferts de ces parts sont conservées dans un registre lui-même garanti par une société centralisée gérée par des humains. Comme n'importe quel humain, ces personnes sont susceptibles d'effectuer des erreurs ou des manipulations sur ces documents contractuels.
La blockchain pallie les problèmes véhiculés par le comportement humain : erreurs, corruption etc...
La vitesse d'exécution d'un smart contract
Si vous avez déjà effectué un premier investissement immobilier vous avez pu être témoin de l'extrême lenteur administrative des différents acteurs : agence immobilière, propriétaire du bien, cabinet de notaire etc...
Chaque partie prenante doit vérifier et répondre à une série de démarches administratives bien précises : signature du compromis de vente, expiration du délai de rétractation, réalisation de la condition suspensive, signature de l’acte de vente...
Le smart contract est programmé pour effectuer sa tâche 24 heures sur 24, instantanément. Tout ce processus contractuel chronophage est complètement éliminé grâce aux smart contracts.
La liquidité des tokens immobiliers
Mettez en vente votre maison ou votre appartement dès aujourd'hui et comptez le nombre de jours avant d'encaisser le premier euro issu de l'opération. D'après une étude Se Loger, il faudrait entre 90 et 100 jours pour vendre un bien immobilier (tous types confondus) en France.
De la même manière que vous achetez et vendez des actions sur les marchés régulés, un token immobilier est ultra liquide : vous pouvez le vendre très rapidement.
Cette caractéristique est d'autant plus importante lors de contextes difficiles, lorsque les marchés sont fortement baissiers par exemple. Si demain un krach immobilier survient, la liquidité de votre token vous permettrait d'éviter une baisse trop soudaine de la valeur de votre bien immobilier.
La liquidité d'un token va dépendre de la configuration du marché sur lequel il est émis. L'entreprise ayant émis le token sur le marché primaire peut vous offrir la possibilité d'un rachat sans condition. C'est à dire qu'à n'importe quel moment, quel que soit le contexte, elle vous rachète votre token au prix du marché. Cette absence de négociation se paie moyennant quelques frais de rachat (2-3%).
Vous avez également la possibilité de vendre votre token immobilier sur le marché secondaire : c'est le marché ou tous les acheteurs ayant acquis des tokens immobiliers (comme vous) peuvent échanger librement leurs titres de propriété.
Ce marché secondaire fonctionne en réseau peer-to-peer (pair à pair), les échanges s'effectuent directement entre les 2 acteurs (acheteur et vendeur), sans besoin de solliciter un acteur tiers pour valider la transaction.
Cette seconde dimension est intéressante dans la mesure où la tokenisation du bien immobilier (c'est-à-dire sa fragmentation en plusieurs parties) rend possible la vente totale à des dizaines, voir à des centaines d'investisseurs différents.
Il sera alors beaucoup plus simple pour le vendeur d'une propriété à plusieurs millions d'euros de vendre entièrement son bien en écoulant des centaines de tokens à des centaines d'investisseurs, plutôt que de trouver un unique acheteur prêt à débourser l'intégralité de la somme demandée.
L'accès au marché immobilier mondial grâce à la tokenisation ?
C'est l'avantage que vous obtenez en additionnant les trois précédents : sécurité, rapidité et liquidité. Ces trois facteurs vous permettent d'investir, dans n'importe quelle propriété, partout à travers le monde en déblayant toutes les contraintes actuelles.
Acheter une résidence aujourd'hui en Turquie, en Inde ou aux Etats-Unis, tout en étant résident en France relève d'une grande complexité :
- Connaissez-vous l'interlocuteur qui effectuera l'opération ? Vous fera-t-il confiance ? Maîtrisez-vous la langue parlée ?
- En combien de temps devenez-vous officiellement propriétaire ? En combien de temps vous commencerez à générer des rentrées d'argent issues des loyers ?
- Comment arriverez-vous à vendre votre bien sans prendre des mois si vous n'êtes pas sur place lorsque vous souhaitez vous séparer du bien ?
Tokeniser un actif immobilier permet de répondre à ses trois problématiques simplement :
- L'interlocuteur est remplacé par un smart contract rédigé en anglais, vous avez accès à l'entièreté du programme qui le régit.
- L'obtention du token symbole de la propriété de l'actif (et des droits qui y sont rattachés) est instantané à partir du moment où l'achat est validé. Il est stocké dans un wallet adapté aux actifs numériques.
- La revente de l'actif immobilier s'effectue aussi rapidement que l'achat via la société qui vous a vendu le bien ou sur le marché secondaire.
Réglementation et cadre légal de la tokenisation de l'immobilier
La tokenisation de l'immobilier en France
À ce jour, le droit français n'a accouché d'aucune loi ou régime juridique encadrant les actifs immobiliers tokenisés (janvier 2024).
Jusqu'en septembre 2020, les tokens immobiliers, parce qu'ils sont des jetons numériques non-qualifiables de titres financiers, étaient encadrés par la loi Pacte (loi n° 2019-486 du 22 mai 2019) et par l'article L. 552-1 du Code monétaire et financier.
Les articles L. 552-1 et suivants du Code monétaire et financier encadraient les offres au public de jetons et prévoyaient que l'émetteur ait la possibilité de solliciter un visa auprès de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers). Un tel visa était donc optionnel et permettait à l'AMF de vérifier certains critères et certaines garanties autour de l'offre.
Loi MiCA et encadrement européen des crypto-actifs
Fin 2020, une uniformisation des lois entourant les crypto-actifs est proposée à l'échelle européenne pour garantir l'équilibre entre les différents pays de la zone européenne.
Le projet de règlement s'intitule loi MiCA (Market in Crypto-Asset Regulation) et opte pour un agrément unique valable sur l'ensemble de l'Union Européenne pour les émetteurs d'offres public de jetons (comprenez la société qui vous vend les tokens immobiliers) supérieurs d'un montant supérieur à 5 millions d'euros.
Mise à jour : le jeudi 20 avril 2023, le règlement MiCA est adopté par le Parlement Européen. Il sera applicable 18 mois après son entrée en vigueur en juillet 2023, soit en janvier 2025.
Les États de l'Union disposent d'une période de préparation jusqu'à fin 2024, pour aplanir la voie réglementaire nationale et l'adapter aux exigences de MiCA.
La tokenisation fait vivre une révolution au secteur de l'immobilier. Bien que le fonctionnement de cette nouvelle technologie ne soit pas des plus simples à comprendre, les avantages apportés sont indéniables et surclassent ceux du schéma traditionnel d'investissement dans la pierre : coût, rapidité, liquidité. Le marché demeure jeune et le cadre règlementaire se dessine petit à petit mais les opportunités seront nombreuses pour ceux qui profiteront de la technologie blockchain apposée au secteur de l'immobilier.
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