Prêt immobilier : comment fonctionne le rachat et lissage de crédit à la consommation ?

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Souscrire un prêt immobilier avec rachat de crédit à la consommation est tout à fait légal en France en 2022. Il est possible de conjuguer les deux emprunts et la Banque de France ne vous fichera pas si vous pratiquez le regroupement de crédits. Souscrire un prêt immobilier avec rachat de crédit à la consommation peut vous apporter de nombreux avantages : mensualité unique, obtention d'un meilleur taux, lissage de prêts... Zoom sur cette opération bancaire qui nécessite de la préparation.

Dans cet article :

Prêt immobilier avec rachat de crédit à la consommation : comment ça marche ?

Définition et mise en place


Dans le cadre d'un projet d'achat immobilier entraînant un prêt, il est possible d'effectuer un regroupement de crédit, notamment via le rachat d'un crédit à la consommation existant.

Le rachat du crédit à la consommation peut permettre de solder, ou non, ce dernier. Certaines banques vont accepter de financer le projet en proposant à l’emprunteur le montant nécessaire à l'achat immobilier, plus un montant supplémentaire pour directement solder le prêt conso auprès de l'organisme créancier.

Lors d'un rachat de crédit à la consommation, il est également possible d'étaler ses remboursements dans le temps, en ajustant les mensualités et le montant du crédit le plus court (crédit conso) à celui du plus long (crédit immobilier), on parle alors de lissage de prêt.
Dans le cas, le lissage de prêt conso dans un prêt immo permet de régler une seule mensualité, facilitant les remboursements.

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Quel cadre légal pour la souscription d'un prêt immobilier avec rachat de crédit à la consommation ?

Plusieurs lois gravitent autour des opérations de rachat de crédits, nous pouvons citer :

  • Loi Lagarde, Loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010.
    Le prêteur doit vous indiquer formellement si le regroupement se traduit par un allongement de la durée de remboursement et/ou par une augmentation du coût total du crédit.
  • Loi Hamon, Loi n°2014-344 du 17 mars 2014
    S’inscrivant dans la continuité de la loi Lagarde de 2010, la loi Hamon vise à assouplir les formalités relatives aux contrats d’assurance emprunteur.
  • Loi MURCEF, Loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001
    Elle pose l’interdiction de percevoir des fonds pour les intermédiaires, avant le versement effectif des fonds prêtés. Elle vise à informer davantage l'emprunteur, et à le protéger en cas d’évolution des tarifs de la banque.
  • Lois Scrivener, Loi n°78-22 du 10 janvier 1978 et Loi n°79-596 du 13 juillet 1979
    La loi Scrivener protège le consommateur en réglementant la publicité des crédits immobiliers, l’offre de prêt elle-même et la conclusion du contrat de prêt.

Toutes ces lois tendent à protéger l'emprunteur, mais sachez que rien ne peut vous prémunir contre un krach immobilier, seul le marché décide ! Pour l'éviter, renseignez-vous sur les facteurs à analyser avant d'investir.

Les avantages d'inclure son prêt à la consommation dans son prêt immobilier

Une des raisons principales qui poussent les personnes à souscrire des prêts immobilier avec rachat de crédit à la consommation réside dans la réduction des mensualités. Pour autant, il ne s'agit pas du seul avantage pour l'emprunteur.

Un taux d'intérêt du crédit plus intéressant

En effet, un rachat de crédit (d'une banque à une autre) implique un regroupement de crédits. La banque B effectuant le rachat à la banque A vous proposera sans doute un taux plus attractif que si vous conserviez le crédit à la consommation dans la banque A.

Une simplification du remboursement des mensualités

Centraliser vos crédits vous simplifiera le remboursement de vos mensualités en réglant toutes vos dettes à un seul et même interlocuteur. En utilisant un seul service/une seule application, vous aurez une vision plus claire sur ce que vous remboursez tous les mois.

Une seule durée sera également retenue pour le remboursement de vos crédits avec ce nouveau prêt.

Contourner la barrière du taux d'endettement maximal

En conservant votre crédit à la consommation dans la banque A, vous aurez plus de mal à souscrire votre prêt immobilier dans la banque B sans dépasser le taux d'endettement maximal autorisé de 35%.

Un regroupement des crédits dans une même banque vous permettra de "contourner" plus facilement cet obstacle : elle vous aidera à trouver un montage pour respecter ce taux maximal.

Bien souvent, il s'agit d'ajouter à l'emprunt immobilier un montant additionnel qui va permettre de solder immédiatement votre prêt à la consommation. Ainsi, lors de l'établissement de votre dossier, votre crédit à la consommation n'est plus pris en compte dans le calcul du taux d'endettement puisqu'on suppose qu'il sera remboursé immédiatement avant le démarrage du remboursement de votre crédit immobilier.

Exemple : Jackson gagne 2 600 € par mois. Il rembourse 400 € par mois dans le cadre de son prêt à la consommation ayant financé l'achat de sa voiture. Son taux d'endettement actuel est de : (400x100) / 2600 = 15,38%.

Il a besoin de 250 000 € pour acheter son projet d'appartement, il devient emprunteur sur 25 ans :

(250 000 € / 25 ans) / 12 mois = 833,33 € par mois.

Il doit à présent rembourser chaque mois 833,33 € + 400 € = 1 233,33€.
Il a dépassé le taux d'endettement maximal de 35% (qui était de 910 € dans son cas).

Si la banque propose à Jackson d'emprunter un peu plus pour solder immédiatement son prêt à la consommation, alors il n'aura que 833,33€ à rembourser chaque mois et ne dépassera pas le taux d'endettement maximal autorisé.

Inclure son prêt à la consommation dans son prêt immobilier : quels inconvénients

Coût du crédit plus élevé, durée du crédit allongée

Le regroupement d'un crédit à la consommation avec un crédit immobilier allonge forcément la période de remboursement des mensualités, la durée du crédit immobilier étant plus longue que celle du crédit à la consommation. Certains n'y verront aucun inconvénient, d'autres ne seront pas ravis quant à l'idée d'être engagés vis-à-vis d'une banque pendant plusieurs dizaines d'années supplémentaires.

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Frais de dossiers et de gestion supplémentaires

Cela va sans dire, contracter et éditer un nouveau contrat pour vos prêts déclenchera automatiquement des frais supplémentaires à régler auprès de l'organisme bancaire qui effectue le rachat de crédit.

Le prêt immobilier avec lissage de crédit conso

Lorsqu'on parle de lissage de prêt il s'agit simplement de l'effet voulu via un rachat de crédit spécifique entre deux banques. Les lissages de prêts en tant que tel ne représentent pas une opération bancaire distincte.

Ce type d'opération permet de racheter le crédit à la consommation et de l'ajuster au prêt immobilier, permettant de rééchelonner la durée de remboursement : donc de le lisser dans le temps.

Le lissage de prêt permet bien souvent de renégocier les taux d'intérêts et de réduire la mensualité.

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Autre point fort du lissage de prêt, il vous permet d'éviter un éventuel déséquilibre budgétaire pouvant vous mettre en situation de défaut de paiement.

Comment lisser un ou plusieurs prêts conso ?

Une pratique largement répandue consiste à lisser le prêt à la consommation sur toute la durée du prêt immobilier.

Généralement les emprunts immobiliers se font sur de longues périodes (20 à 25 ans), alors que les crédits à la consommation sont sur de plus courtes périodes. Il est possible d'allonger la durée de votre crédit à la consommation et de l'ajuster à votre emprunt immobilier pour alléger vos mensualités (et au passage vous permettre de ne pas dépasser les 35% du taux d'endettement).

Exemple : Michael est le voisin de Jackson, il gagne 5 000 € par mois. Il a emprunté 24 000 € sur 5 ans, et rembourse donc 400€ par mois dans le cadre de son prêt à la consommation. Il a également besoin de 250 000€ pour acheter son bien immobilier.

S'il effectue la même opération que Jackson, aucun problème pour Michael concernant son taux d'endettement maximal autorisé : en remboursant 1 233,33€ par mois, Michael n'est qu'à 24% de taux d'endettement.

Seulement Michael à des enfants, il part souvent en vacances, il aime aller au restaurant, bref, il a beaucoup de sorties d'argent et 24% de ses revenus qui filent dans le remboursement de ses crédits ça fait beaucoup. La banque lui propose de lisser ce prêt à la consommation avec un prêt immobilier sur une durée de 25 ans, permettant à Michael de rembourser :

(250 000 € / 25 ans) / 12 mois = 833,33 €

+ (24 000 / 25 ans) / 12 mois = 80 €

833,33 € + 80 € = 913,33 € par mois.

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Dans cet exemple c'est le prêt à la consommation qui est lissé, cependant il est tout à fait possible de faire l'inverse et de lisser le prêt immobilier. Avec cette configuration, ce sont les échéances du prêt immobilier qui sont adaptées, vous ne remboursez qu'une petite partie de celles-ci jusqu'à solder votre crédit consommation.

Trouver les bons partenaires pour votre prêt immobilier avec rachat de crédit à la consommation

Pour mener à bien le financement de votre projet, il est essentiel de trouver les bons partenaires.

Vous devez d'abord être accompagné d'un organisme expert en regroupement de crédits. Il peut bien évidemment s'agir de la banque que vous solliciter en première instance dans le cadre de cette opération financière.

Mais parfois, il peut être compliqué de trouver et de convaincre seul un organisme financier lorsqu'il s'agit de regrouper vos crédits : votre situation personnelle, la complexité de votre dossier, ou les emprunts en cours pourraient rendre vos interlocuteurs réticents.

C'est dans ce cas de figure qu'il est intéressant de faire appel à un courtier immobilier. Ce dernier prendra en compte toutes les spécificités de votre situation personnelle et de votre projet pour construire un dossier solide, qui pourra rassurer les organismes de prêts et les convaincre de vous accorder un financement.

Un courtier vous apportera une vision complète sur les éléments que vous pourriez ne pas prendre en compte dans votre décision : assurance, négociation du taux d'intérêt, prise en compte de potentiels travaux... Il tâchera d'inclure tous les éléments de votre dossier dans son calcul pour trouver la meilleure solution.

Regrouper votre crédit à la consommation lors de la souscription de votre emprunt immobilier est une opération financière qui peut être très intéressante. À vous de voir en fonction de votre situation s'il est intéressant, ou non, de lisser un des deux prêts pour conserver la même mensualité. Enfin, à moins d'être déjà un expert sur le sujet, ne négligez pas vos interlocuteurs : banquier, courtier ou même notaire, tous ces acteurs et leurs compétences joueront un rôle clé dans l'aboutissement de votre projet.

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