Qu'est-ce qu'un krach immobilier ?

définition du krach immobilier

Un krach immobilier correspond à la diminution soudaine et brutale de la valeur des logements immobiliers sur le marché. Les propriétaires immobiliers cherchent à vendre à tout prix leurs biens, tandis que les acheteurs ne se manifestent plus.

Dans cet article :

Comment se déroule un krach immobilier ?

Même si les krach immobilier ne sont pas fréquents dans l'histoire économique moderne (en France et dans le monde), il en est survenu un nombre suffisamment élevé pour repérer des causes, des signes et des conséquences récurrentes. Explications.

NB : Les termes crash immobilier et crack immobilier sont parfois employés, à tort, car l'expression correcte est bel et bien krach immobilier.

Les causes du krach immobilier

Plusieurs causes, de nature interne ou externe, sont liées au déclenchement d'un krach immobilier, parmi elles nous pouvons citer :

  • Cause interne : elles proviennent majoritairement des banques, via l'impression monétaire et/ou l'octroie des crédits.
  • Cause externe : elles sont liées à des évènements soudains, ça peut-être une guerre ou une pandémie.
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Lorsqu'on parle de cause "interne", on parle d'une cause qui est liée à notre économie, autrement dit quelque chose qui se déroule depuis plusieurs années et qui aurait pu être anticipée. Les causes externes, de par leur caractère soudain, sont bien souvent des cygnes noirs.

Cause interne d'un krach

Les causes internes sont prévisibles et peuvent être anticipées dans la mesure où un acteur majeur de l'économie en est bien souvent à l'origine : les banques.

En effet, les banques peuvent être à l'origine d'un krach immobilier via l'impression monétaire, la hausse du nombre de crédits accordés et de faibles taux d'intérêts.

Quand une banque accorde un crédit, elle crée de l'argent ex-nihilo, l'argent n'existe pas à l'instant T : il est créé pour financer votre besoin en liquidités.

Plus le nombre de crédits accordés augmentent, plus elle crée de l'argent, plus il est disponible sur le marché immobilier. Plus cet argent est disponible pour les ménages et les entreprises, plus les prix augmentent car leur capacité à acquérir un bien augmente.

Voici un exemple simple :

Vous avez 100 000 euros de côté, votre voisin Gérard à 110 000 euros, votre voisin Paul à 120 000 euros.

Si une maison est en vente à 95 000 euros, vous pourrez proposer 100 000 euros pour l'acquérir, Gérard pourra se permettre d'en proposer 105 000 euros, et Paul 110 000 euros.

Vous suivez ?

De par leur capacité d'investissement, ils peuvent augmenter artificiellement le prix du bien immobilier pour être sûr de l'acquérir.

Le fonctionnement est le même avec les prêts bancaires.
Si grâce à du levier bancaire (le crédit), vous empruntez 100 000 euros, alors vous portez donc votre capacité à 200 000 euros là ou vos voisins restent à leur capacité d'investissement respective. Vous pouvez donc surenchérir et acquérir le bien en question pour 120 000€.

Cet exemple peut s'appliquer sur n'importe quel marché ! En effet, plus l'argent est disponible sur un marché donné, plus il fait gonfler les prix des biens et services du marché en question.

Et les taux d'intérêts dans tout ça ? La facilité d’accès à l’emprunt et au crédit est en grande partie liée au positionnement des taux d’intérêts. En effet, des taux bas incitent les gens à contracter des prêts pour accéder à cet “argent facile”, car son remboursement aura un faible coût.
Si des dizaines de milliers de ménages deviennent des investisseurs immobiliers en une courte période de temps, vous comprenez bien qu’il est logique d’observer une hausse de prix des logements en France.

Cause externe d'un krach

Les causes externes d'un krach immobilier sont peu prévisibles, surviennent de façon encore plus soudaine que les causes internes, avec des conséquences encore plus dévastatrices puisque peu ou pas de personne sont préparées.

Concernant les guerres, tout le monde aura saisi pourquoi elles causent l'effondrement de l'immobilier (et de l'économie en général). La sécurité et la tranquillité que vous offrait jadis votre logement est remise en cause.

Cela signifie que votre bien est dépossédé de sa fonction première : vous abriter, vous protéger.
De ce fait, lorsqu'il ne remplit plus son rôle et que tout le monde en a conscience, il est évident que sa valeur s'écroule, puisque plus personne n'est prêt à en payer le prix.

Les pandémies relèvent d'un contexte différent. Celle que nous avons vécu en 2020 est un bon exemple. Votre bien immobilier remplit toujours parfaitement sa fonction, il s'agit donc d'un sentiment de doute général, ne touchant pas uniquement le bien immobilier.

On remet en cause nos investissements et notre portefeuille global face à une situation non maîtrisée : pendant et après cette pandémie, est-ce que l'immobilier que l'on connaît sera toujours un bon investissement ? Le monde aura-t-il changé et devrons-nous vivre dans des logements différents ?

Vous l'avez compris, les causes externes sont des causes macro-économique et ne se limitent pas au secteur de l'immobilier.

Les signes du krach immobilier

Les signes d'un krach immobilier sont nombreux. Si tous ces signes ne surviennent pas en même temps, rien de grave, ils se produisent fréquemment, de façon indépendante.

L'IFOP publie chaque année une étude sur les comportements des français face au marché de l'immobilier.

En revanche, si vous constatez que ces signaux s'accumulent au même moment, alors les chances de voir un krach immobilier se produire augmentent.

Ces signes sont :

  • Abondance de liquidité sur le marché

Les banques commencent à imprimer massivement de l'argent, et son accès est plus facile.

  • Baisses des taux d'intérêts

Les banques octroient des crédits beaucoup plus facilement. Les taux d'intérêt sont bas, pour être rentables et dégager de la marge, les banques sont forcées d'octroyer plus de crédits qu'en temps normal.

  • Hausse de prix de l'immobilier rapide sur les dernières années

Les prix des maisons et des appartements augmentent de façon considérable, alors que le taux d'augmentation annuel était de 1 à 2%, on commence à constater des taux de 5, 7 voire 10% d'augmentation en une année.

Ce phénomène est d'autant plus fréquent dans les zones urbaines et les grandes villes, là où se concentrent les personnes gagnant le plus d'argent et/ou bénéficiant le plus largement des politiques d'impressions monétaires.

  • Augmentation du parc locatif

Si les prix des logements à l’achat explosent, un autre indice va partir à la hausse : celui du loyer moyen.

Quand les loyers augmentent, que font les investisseurs avec une capacité d’investissement importante ? Ils contractent un crédit, procèdent à l’achat d’un nouveau logement pour augmenter leur patrimoine et le rendent immédiatement disponible sur le marché locatif pour en tirer de nouveaux revenus !

Le calcul est simple : niveau de risque faible et revenus garantis (pour les investisseurs comme pour la banque !) Il est évident de voir tout le monde se précipiter sur l’immobilier et participer malgré eux à l'accélération de la bulle spéculative.

  • Accélération des ventes

Les propriétaires de biens ont réalisé d'énormes plus-values en peu d'années. Ravis de cette augmentation et désireux d'encaisser des revenus toujours plus élevés, ils sont de plus en plus nombreux à mettre en vente leur logement sur le marché.

Tant que la demande est supérieure ou égale à l'offre, aucun problème. Si elle diminue et passe en dessous de l'offre, alors les prix commencent à stagner puis à chuter.

Dans un marché immobilier fortement haussier depuis plusieurs années, le premier ralentissement et les premiers signes de baisse provoque un sentiment de panique chez les propriétaires : et si le pic était passé ? Et si les acheteurs se désintéressent massivement d'une même voix ?

Dans ce contexte de peur quant à la possibilité de ne pas encaisser la plus grande plus-value possible, les propriétaires commencent tous à vouloir vendre, rendant l'offre encore plus importante que la demande, provoquant la chute des prix.

La chute des prix provoque chez les acheteurs une mise en retrait : si le marché immobilier chute fort, autant attendre que celui-ci se stabilise pour déclencher l'achat d'un bien à un meilleur prix. Cette réaction rend la demande encore plus faible, renforçant une fois de plus la chute des prix.

Sur un marché immobilier, cette situation s'apparente à ce que l'on appelle une "death spiral" sur les marchés boursiers ou "spirale de la mort" en français.

death spirale immobilière
Schéma d'une "death spiral" immobilière

Les conséquences du krach : la crise immobilière qui s'installe

Tous les logements touchés perdent énormément de leur valeur.

Les investisseurs doutent quant au fait que l'immobilier remontera. Il faut généralement plusieurs années pour que les valeurs remontent.

Historiquement après un krach, les endroits les plus touchés sont les endroits qui remontent la pente le plus difficilement.

Vers un krach immobilier en 2022 ?

Si l'on reprend les différents éléments cités précédemment, on peut légitimement se poser la question : un krach immobilier en France est-il possible en 2022 ?

Historique de l'immobilier au 21eme siècle en France

Pour mieux comprendre l'avenir, il faut analyser le passé. Jetons un oeil aux dernières crises que le marché immobilier à connu à Paris, en France et ailleurs.

évolution du prix des logements en France
Source : Wikipédia

  • Krach immobilier liée à la seconde guerre mondiale

Cause externe, la guerre aura logiquement traîné vers le bas le prix des logements.

  • Krach immobilier des années 90

Entre 1985 et 1989 les prix s'envolent dans la région parisienne et le sud-est (+85% d'augmentation des prix en quelques années), on attribue cette forte hausse à une spéculation des marchands de biens trouvant dans l'immobilier un moyen très efficace de dégager du profit.

En 1991, la guerre du golfe a débuté et a calmé les ardeurs de tout le monde. La demande commence à décliner et la bulle immobilière éclate : c'est le début d'une longue chute des prix jusqu'en 1996, qui permettra au marché de corriger d'environ 40% pour le ramener à des prix en adéquation avec le contexte économique.

  • Le krach immobilier américain des années 2000

C'est sans doute le plus célèbre de tous : la fameuse bulle immobilière américaine qui s'est achevée par la crise des "subprimes".

Même si la violence connue outre-atlantique n'aura pas été si violente en France et en Europe, le marché immobilier français aura tout de même accusé une baisse de 3% et 7% uniquement sur les années 2008 et 2009, soit le plus fort recul depuis le milieu du 20ème siècle.

La bulle immobilière de 2021

Est-ce qu'il y a eu un krach immobilier en 2021 ? Non.

2021 fût une année très particulière pour le marché immobilier, notamment dû aux conséquences des mesures anti-covid mises en place par l'État français.

En effet, les confinements répétitifs ont fortement ralenti l'activité immobilière, touchant à la fois l'offre et la demande. Dans une période pareille, personne ne souhaitait vendre, personne ne souhaitait acheter. On assistait pour la première à une crise de l'offre et de la demande !

L'activité redémarre à peine qu'un autre cygne noire apparaît sur le marché immobilier : pour la première fois on assiste à une bulle immobilière partout sauf dans les villes.

Le Covid ayant bouleversé le monde du travail, via la large démocratisation du télétravail, partiel voire total, les citoyens français ne sont plus contraints de rester dans des grandes villes, moins charmantes et surtout beaucoup plus chères, que d'agréables villes en province.

Le schéma classique de bulle immobilière s'inverse alors : les travailleurs fuient les villes et les maisons en provinces, surtout celles dans les stations balnéaires, s'arrachent ! Une bulle immobilière démarre pour ces logements-là.

Il est intéressant de noter que malgré le large départ de nombreux français de la capitale, Paris, toujours aussi attrayant économiquement parlant, n'a connu qu'une minuscule baisse de ses prix immobiliers.

Fin 2021 une courte stagnation des prix est observée.

Début 2022 la hausse reprend mais beaucoup plus lentement cette fois : la bulle immobilière commence à se dégonfler.

La crise immobilière en cours en 2022

Alors, connaîtrons-nous un krach immobilier en 2022 ?

Les prix de l'immobilier montent plus lentement mais montent toujours autant sur Paris.

Les grandes villes de province (Bordeaux, Marseille, Lyon, Lille...) ont vu leur prix exploser depuis les premiers confinements.

Les stations balnéaires, les villes proches de la mer et de l'océan sont sur-sollicitées également.

Difficile de trouver une ville en France de plus de 10 000 habitants ou les prix diminuent... Peut-on affirmer que nous sommes en plein milieu d'une bulle ?

Regardons la liste des éléments inhérents à la bonne formation d'une bulle immobilière que nous avons dressé plus tôt dans l'article.

Les prix sur le marché ? Nous sommes forcés de constater que les prix évoluent vers le haut, et plutôt sur une dynamique rapide.

L'abondance de liquidités ? Parlons en taux : depuis 2020, la FED (banque fédérale américaine) aurait imprimé quasiment 30% des dollars en circulation depuis le début de son histoire.

La difficulté d'obtention de crédits immobiliers ? À titre personnel, en juillet 2021 j'ai pu obtenir un emprunt immobilier avec un taux avoisinant les 1%, tout en ayant déjà un crédit étudiant à rembourser (33 000€ au total).

Les taux d'intérêts ? Si ces dernières années ils étaient très bas, ils ont tendance à remonter progressivement depuis le deuxième trimestre 2022 pour lutter contre l'inflation.

Conclusion : 3 conditions sur 4 sont remplies, la 4ème vient à peine d'être ajustée à l'heure ou j'écris ces lignes, en juin 2022.
Cependant, de gros doutes subsistent quant au maintien de ces taux d'intérêts, de nombreux analystes économiques et financiers s'accordent à dire que réhausser les taux d'intérêts à ce niveau ne sera pas tenables sur le long terme pour les marchés financiers...
Les politiques économiques menées dans les prochains mois vont donc être déterminantes pour l'avenir du marché immobilier.

Que faire face à un krach immobilier ?

Face à un krach, plusieurs réactions sont possibles.

Nous nous positionnons ici dans la peau d'un investisseur immobilier locatif (il peut s'agir d'un particulier) qui place son argent dans des logements dans le but d'en tirer profit.
Il est évident que le propriétaire occupant d'un bien, peut être totalement hermétique à une chute des prix du marché s'il ne compte pas vendre son bien.

Pour éviter le pire : se prémunir

En effet, la meilleure façon de guérir c'est de prévenir ! Même si le marché se comporte bien, pensez au pire. Il faut, dès l'achat, projeter son bien immobilier dans des situations de potentielles crises.

Vous pouvez, très simplement, estimer l'impact qu'un krach aura sur votre bien en répondant aux questions suivantes :

  • Mon bien est-il situé idéalement ? À proximité d'un lieu touristique, d'une zone d'activité...
  • Les prestations offertes sont-elles idéales ? le logement est-il décent, bien aménagé...
  • Pourrais-je un jour habiter dans ce logement ? Est-ce que vous même vous aimez ce logement et serez capable d'y vivre si vous perdez votre résidence principale ?

Si vous répondez à l'affirmative à ces 3 questions, alors l'impact d'un krach immobilier sera plus rapidement absorbé, car au delà de l'aspect financier, votre propriété possède des atouts totalement décorrélé des prix du marché et immuable : qu'importe les prix, il répond à des fonctions.

Ne pas paniquer et être prêt pour la remontée

La bulle vient d'éclater, le krach a ravagé le marché et votre bien à perdu une grande partie de sa valeur.

Deux options s'offrent à vous :

  • Vendre tout de suite
  • Conserver votre bien en espérant une remontée

Avant de faire votre choix, il est essentiel d'analyser votre bien en détail et de prendre en compte plusieurs signaux du marché.

Si votre bien répond aux critères que l'on a évoqué précédemment (bonne localisation, bonne prestation...) alors le doute n'est pas permis, conservez le bien, à termes il va forcément reprendre de la valeur.

Si votre bien ne répond à aucun de ces critères, alors il va falloir la jouer plus finement, en analysant un deuxième critère essentiel qui découle de la question suivante : où en sommes-nous dans l'éclatement de la bulle ?

Si la demande est toujours présente, que vous sentez que le marché peut aller encore plus bas car les mauvais signaux sont toujours présents alors il faut vendre au plus vite. Vous vous débarrassez d'un bien qui risque de ne pas se retrouver à son niveau, en termes de prix, avant un très long moment.

Une fois la tempête passée et que le krach à bien remué tout le marché immobilier vous pourrez vous lancer dans l'achat d'un bien équivalent ou au contraire, investir dans un logement plus en accord avec ces critères pour minimiser sa décote lors d'une potentielle prochaine bulle immobilière.

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Profitez de ces périodes de troubles pour investir dans votre logement actuel : rénovation, agrandissement... C'est l'occasion d'effectuer des travaux pour rendre prêt votre bien pour la reprise à venir !

Il est impossible d'établir des prévisions lorsqu'il s'agit d'économie. Les krach immobiliers de par leur nature imprévisible ne vous rendent pas la tâche plus facile. Gardez en tête que tous les marchés, celui de l'immobilier compris, ne sont que des successions de fluctuations à la hausse ou à la baisse. De ce fait, tout est temporaire ! N'importe quel bien n'est pas voué à voir sa valeur rester proche de zéro même s'il a subi le pire krach immobilier.

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