Comment investir dans l'immobilier sans argent ?
Investir dans l'immobilier est souvent vu comme une aventure coûteuse nécessitant un apport initial conséquent. Mais est-il possible d'entrer dans ce secteur sans argent en poche ? Dans cet article, nous allons démontrer que la réponse est oui ! En contractant un crédit et en utilisant l’effet de levier bancaire, il est tout à fait possible d'investir dans l'immobilier sans apport. Voyons ensemble comment faire vos premiers pas dans l'immobilier sans dilapider vos économies.
Dans cet article :
- Comment investir sans argent : l'effet de levier
- Précautions à prendre avant d'investir
- Les stratégies classiques pour investir sans apport
- Autres techniques possibles pour investir sans argent
- Les pièges à éviter
Comment investir sans argent : l'effet de levier
À la question comment est-ce possible d'investir dans de l'immobilier sans avoir d'argent ? La réponse est simple : l'effet de levier !
Mais qu'est-ce que c'est concrètement ?
En termes simples, l'effet de levier permet d'utiliser de l'argent emprunté à la banque, via un crédit immobilier pour financer une partie ou la totalité de votre investissement immobilier.
Comment fonctionne l'effet de levier ?
Supposons que vous souhaitez acheter un logement au prix de 100 000 euros. Au lieu de payer cette somme intégralement, vous pourriez n'apporter que 10 000 euros et emprunter les 90 000 euros restants.
Si la valeur de la propriété augmente de 10 %, sa valeur passera à 110 000 euros. Vous aurez donc réalisé un gain de 10 000 euros en investissant seulement 10 000 euros de votre propre argent, ce qui correspond à un rendement de 100 %.
C'est là toute la force de l'effet de levier : avec un minimum d'argent mis en jeu, vous effectuez des plus-values importantes.
Et les 90 000 euros restants alors ?
Ceux-là seront remboursés, mois après mois, selon la durée de remboursement du prêt établi, mais à ce moment-là, 2 cas de figure :
- Vous avez déjà mis le bien en location donc il s'autofinance : ce sont les loyers perçus qui permettront de rembourser le crédit à la banque.
- Vous pouvez déjà habiter dans le bien, donc vous n'avez plus de loyer à débourser
Précautions à prendre avant de se lancer dans l'immobilier
Mesurer les risques et avantages
Avant de plonger tête baissée dans ce type d'opération et de contracter un prêt immobilier pour votre investissement, ayez en tête les risques et les avantages.
Les avantages sont nombreux, on y pense généralement en premier :
- Pas besoin d'économies colossales pour commencer
- Possibilité de créer un effet de levier
- Rendement attractif
Toutefois, comme pour chaque investissement, il y a des risques associés. Dans le cadre d'un emprunt immobilier de ce type nous pouvons citer :
- Risque d'endettement non-maîtrisé si vous tenez mal vos finances
- Conditions du marché défavorables (krach immobilier par exemple) rendant votre investissement non-profitable
Se former ou s'entourer de personnes compétentes
Avant de vous lancer dans toute forme d'investissement immobilier, en particulier si vous n'avez pas d'apport, il est indispensable de vous former ou de vous entourer de personnes qualifiées sur le sujet :
- faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine,
- à un courtier immobilier
- ou à un Conseiller financier
Tous ne sont pas indispensables, mais soyez sûrs d'au moins solliciter une personne experte qui pourra valider la viabilité de votre projet et vous délivrer de précieux conseils avant d'investir dans l'immobilier.
C'est quand on se lance tête baissée sans réfléchir que l'on fait les plus grosses erreurs !
Connaître les dispositifs de défiscalisation
Si vous comptez faire ce qu’on appelle de l’immobilier locatif (vous n’habitez pas dans le bien mais vous le louez), renseignez-vous sur les dispositifs d’état pour bénéficier d’avantages fiscaux, ils vous permettront de réduire votre imposition sur plusieurs années.
- Loi Pinel : l'acquisition d'un logement neuf (VEFA) peut vous faire bénéficier d'un abattement fiscal allant jusqu'à 21%.
- LMNP : en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, deux options fiscales s'offrent à vous : le régime du BIC qui propose une réduction forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs si ceux-ci sont inférieurs à 70 000€, ou le régime réel qui permet la déduction de charges réelles pour des revenus locatifs dépassant les 70 000€.
- Loi Censi-Bouvard : ce mécanisme vous assure une sécurité sur vos loyers pour une durée de 11 ans, que votre propriété soit en location ou non. Sous réserve de certaines conditions, il est possible de récupérer la TVA à hauteur de 20% sur votre investissement et de profiter d'une réduction d'impôt sur 9 ans jusqu'à 33 000€ ou 11% de la valeur hors taxes de votre bien.
Préparer un plan B
Même avec la meilleure préparation du monde, un problème peut survenir et mettre à mal votre projet.
Ce n'est pas nécessairement de votre faute : le marché immobilier qui change, les taux d'intérêt qui augmentent, des problèmes imprévus sur le logement qui affectent votre rentabilité...
Tout un tas de paramètres peuvent survenir et modifier votre plan initial.
C'est pourquoi il est essentiel d'avoir un plan B et de quoi se couvrir :
- Fond d'urgence pour pivoter
- Assurance
- Stratégie de sortie du projet
Difficile de vous donner un plan B précis, il est à déterminer en fonction de la nature de votre projet et du crédit immobilier que vous contractez. C'est aussi une raison supplémentaire de contacter un professionnel du secteur comme nous l'avons mentionné au point précédent !
Les stratégies pour investir sans apport
C'est l'heure de rentrer dans le vif du sujet ! On vous présente 4 façons dites traditionnelles pour investir dans l'immobilier sans apport. Plus tard dans l'article nous vous en présenterons 3 autres. Notez bien que ces méthodes ne fonctionnent qu’en fonction de votre objectif : obtenir votre résidence principale ou faire de l’investissement locatif.
Le prêt à 110%
C'est la plus connue et la plus répandue.
Le prêt à 110 % est une solution qui permet de financer non seulement le bien immobilier, mais également les frais annexes comme les frais de notaire, de garantie ou encore les travaux éventuels.
Le but est d'emprunter à la banque plus que le prix convenu pour le bien : on dit 110% justement parce qu'on rajoute une petite marge supplémentaire pour tous ces frais annexes.
Ce type de prêt est souvent réservé aux primo-accédants et nécessite un dossier solide. Gardez à l'idée que pour ce genre de prêt il faut négocier le taux d'intérêt et les conditions du prêt, étant donné que le coût total est plus élevé dû au financement des frais annexes.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Une alternative bien connue au prêt à 110% : le PTZ.
Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est un prêt sans intérêt octroyé par l'État pour l'achat d'une résidence principale, sur une durée de 20, 22 ou 25 ans avec un remboursement différé sur une période de 5, 10 ou 15 ans (durant laquelle l'emprunteur ne paie aucune mensualité à la banque).
Il n’est pas possible d'obtenir un PTZ pour un investissement locatif, votre dossier ne serait pas accepté par la banque
Il est réservé aux ménages qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. On parle de primo-accédants, c'est-à-dire pour les investisseurs qui vont acquérir leur résidence pour la première fois.
Dans la plupart des cas, le PTZ est accordé pour des logements neufs, mais le dispositif peut aussi concerner certains logements anciens, on parle alors de PTZ ancien.
Le prêt accession sociale (PAS)
Le PAS est un prêt à long terme qui a pour objectif de faciliter l'achat de la résidence principale pour les ménages à revenus modestes.
De la même manière que le PTZ, le PAS ne fonctionne pas pour un investissement locatif.
Les conditions d'octroi du prêt sont spécifiques à 3 facteurs :
- La zone de votre logement
- Le nombre de personnes à loger
- Les revenus du foyer
S'il est réservé à des revenus modestes c'est parce qu'il permet de bénéficier d'un taux d'intérêt plafonné : vous pouvez consulter les plafonds ici.
Ce prêt peut financer jusqu'à 100% du coût de l'opération, hors frais de notaire et travaux.
Vous pouvez compléter ce prêt avec un PTZ, un prêt relais, un prêt complémentaire... En revanche, il ne peut pas être associé à un prêt immobilier traditionnel.
Le prêt action logement (PAL)
Autrefois connu sous le nom de "1 % Logement", le prêt action logement est un prêt proposé par l'association du même nom, Action Logement, pour l'achat d'une résidence principale ou pour effectuer des travaux d'amélioration.
Le taux d'intérêt est généralement très avantageux, mais le montant prêté est souvent faible et ne peut servir qu'à compléter un prêt principal.
Pour être éligible, il faut être salarié (ou retraité depuis moins de 5 ans) d'une entreprise du secteur privé non agricole employant 10 personnes ou plus.
Autres techniques pour investir sans apport
Si les méthodes classiques pour investir dans l'immobilier sans argent ne vous conviennent pas, ou si vous cherchez à diversifier vos approches, en France il existe d'autres moyens de se financer.
Associés et investisseurs "silencieux"
Une stratégie répandue pour acheter et louer sans apport consiste à vous associer avec une autre personne.
Vous pouvez vous associer avec un ou plusieurs investisseurs qui fourniront le capital nécessaire pour l'achat de la propriété.
Bien évidemment, ils ne vont pas vous faire cadeau de ce capital sans retour de votre part. Le but est que chacun puisse apporter sa pierre à l'édifice.
En contrepartie, vous pourrez apporter votre expertise en gestion immobilière ou prendre en charge l'administration de la propriété.
Les partenariats de ce type sont une excellente façon de mutualiser les risques et les avantages, tout en permettant à chaque partie de contribuer d'une manière qui lui est propre.
Love money
Le love money désigne l'argent prêté par des proches pour contribuer à un projet d'achat immobilier.
On parle de love money car c'est de l'argent que vous obtenez sans contrepartie, ni intérêt de la part des investisseurs, qui sont vos proches.
Il est tout de même possible d'encadrer ce prêt si vous le souhaitez ! On peut le formaliser par un contrat de prêt pour éviter tout litige, tensions familiales ou amicales.
SCPI
Les SCPI sont une sérieuse option pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier sans apport.
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure qui collecte des fonds auprès de particuliers, comme vous, pour investir dans des biens immobiliers locatifs. Les SCPI récupèrent donc des fonds de tous horizons, les mutualisent et investissent sur un ou plusieurs biens.
L'intérêt majeur des SCPI réside dans la possibilité d'investir une somme modeste (généralement quelques centaines d'euros), ce qui rend cet investissement accessible même sans un gros apport.
Un autre avantage indéniable à prendre en compte avec les SCPI, c'est la logistique.
Étant donné qu'elles sont gérées par des sociétés de gestion qui s'occupent de l'achat des biens et de la gestion locative, vous réduisez considérablement le temps passé dessus et les contraintes associées.
Au niveau du financement, il est tout à fait possible d'obtenir des SCPI à crédit. Vous pouvez ensuite utiliser les revenus générés par les parts de SCPI pour rembourser le prêt, bénéficiant du fameux effet de levier.
Les pièges à éviter
Investir dans l'immobilier sans argent ou avec un faible apport comporte forcément plusieurs risques que vous devez connaître si vous souhaitez les anticiper.
Premier piège : l'endettement excessif.
Avec l'endettement, il est très tentant d'utiliser l'effet de levier pour maximiser les gains...
Problème : nous l'avons cité précédemment, l'effet de levier marche dans les deux sens ! Vos pertes sont également amplifiées en cas de baisse du marché immobilier.
Second piège : les taux d'intérêt & frais
Un taux d'intérêt élevé sur un prêt que vous avez contracté va rapidement grignoter vos marges de profit, avec in fine, un investissement moins rentable, voire déficitaire.
Prenez garde également aux frais cachés. De nombreux investissements comportent des frais de gestion ou des commissions qui ne sont pas toujours évidents à débusquer au premier abord. Les frais, tout comme les intérêts, grignotent vos marges.
Manque d'expertise
Un manque de recherche et de vérifications nécessaires, appelées due diligence dans le jargon de l'investissement, peut vous exposer à des placements risqués.
Comme toujours, si vous êtes un investisseur, la règle numéro 1 est de placer votre argent dans un marché et des produits que vous comprenez. C'est de cette manière que vous pourrez anticiper des signaux faibles, vous permettant de remettre en cause la rentabilité de votre investissement immobilier et d'effectuer les ajustement nécessaires.
Investir dans l'immobilier sans argent ou sans apport n'est pas un mythe ! C'est une réalité accessible à condition de mettre en place une bonne stratégie et de connaître les astuces. Que vous optiez pour un emprunt bancaire classique, le love money, ou que vous souhaitez vous associer, le plus important est de vous former, de vous entourer d'experts, pour éloigner tout risque. Avec une préparation soignée et une gestion prudente, il est tout à fait possible de réussir et même de faire fortune dans l'immobilier sans apport.
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