Comment acheter un bien immobilier en VEFA ?
Acheter en VEFA est une manière d'obtenir un logement neuf respectant les normes de performances énergétiques établies en France. Présentant plusieurs avantages pour le futur acquéreur, l'achat en VEFA doit respecter certaines caractéristiques spécifiques. Regardons tout cela ensemble.
Dans cet article :
- Acheter en VEFA : c'est quoi ?
- Fonctionnement de l'achat en VEFA
- Faut-il acheter en VEFA aujourd'hui ?
- Quels sont les risques d'acheter en VEFA ?
- Acheter en VEFA en étant propriétaire
Acheter en VEFA : c'est quoi ?
Quand on parle d'achat en VEFA, on parle d'achat immobilier, mais pas de n'importe lequel : il s'agit d'immobilier neuf.
Quelle différence avec un investissement immobilier neuf traditionnel ?
La particularité du VEFA c'est que la transaction s'effectue avant l'achèvement des travaux et parfois avant même le début de la construction du bien.
Il s'agit donc d'un achat sur plan : le futur acquéreur ne se base que sur les dimensions et informations que le promoteur immobilier laisse à disposition dans la présentation de son programme.
Que veut dire acheter en VEFA ?
VEFA est un acronyme signifiant Vente en État Futur d'Achèvement.
C'est une méthode d'investissement immobilier basé sur un ou plusieurs biens neufs présentant plusieurs avantages pour les acheteurs.
On vous détaille tout ça dans les prochains paragraphes.
Fonctionnement de l'achat en VEFA
L'achat en VEFA est encadré : le futur propriétaire comme le promoteur immobilier doivent respecter des règles précises pour rester dans la qualification VEFA.
Recherche et choix du logement
La première étape consiste évidemment à trouver le logement : pour ce faire, vous allez devoir le sélectionner parmi les plans de commercialisation du promoteur.
Gardez en tête que vous êtes dépendant du programme du promoteur, c'est lui qui décide et qui va proposer au marché un certain nombre de futurs logements VEFA.
Pour cette étape, on vous conseille de vous faire épauler par un professionnel du secteur comme Immoneuf, Figaro Immoneuf ou Superneuf, ce type d'expert à l'habitude des programmes immobiliers en VEFA : son expérience sur le marché et son réseau avec les promoteurs vous aidera à dénicher un bon programme.
En tant que particulier, vous rendre auprès des promoteurs pour obtenir la liste des leurs programmes ne sera pas une mince affaire à moins d'être déjà un investisseur immobilier aguerri.
La signature du contrat de réservation
Vous avez trouvé le programme idéal ? Parfait. Il faut à présent confirmer votre intérêt et votre implication via un contrat de réservation : il s'agit d'un contrat indiquant que vous êtes le réservataire et donc le futur acquéreur du programme X en l'échange d'un certain montant.
La signature de contrat de réservation implique le versement d'un dépôt de garantie sur un compte séquestre : c'est-à-dire un compte bloqué jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.
Ce contrat de réservation doit être renvoyé contresigné par le promoteur via lettre recommandée avec accusé de réception dans le cadre de la loi SRU.
Vous devez vérifier plusieurs éléments dans ce contrat, il doit comprendre :
- Toutes les informations concernant le logement, les parties du contrat et la vente.
- Les caractéristiques du bien neuf, le montant prévisionnel et la date de conclusion de mise en vente du bien.
La recherche de financement
C'est toute la particularité lorsque vous achetez en VEFA : le financement du projet immobilier se fait après avoir trouvé votre bien et signé le contrat de réservation.
Pour la recherche de financement vous avez plusieurs possibilités :
- Vous vous débrouillez seul(e)
- Vous sollicitez un courtier en prêt immobilier
Se débrouiller seul c'est possible à condition d'être capable de se constituer un dossier de prêt et de savoir se vendre auprès des établissements bancaires.
On vous prévient : dans le contexte actuel (taux élevés, climat économique tendu), réussir à convaincre seul une banque ou un organisme de prêt peut relever du parcours du combattant à moins d'avoir une situation financière avantageuse (revenus élevés), une épargne importante et des relevés de comptes sérieux.
C'est pourquoi, d'après nous, la méthode la plus efficace consiste véritablement à solliciter un courtier en prêt immobilier.
Le rôle d'un tel courtier est simple : il se charge pour vous de constituer votre dossier de prêt en vous réclamant les pièces nécessaires : bulletins de salaires, relevés de comptes, avis d'imposition... Puis il se charge de trouver un établissement pour financer votre opération.
L'avantage du courtier en prêt immobilier c'est qu'il peut faire marcher son réseau : les banques avec lesquelles il travaille le connaissent et peuvent estimer, au vu de leur historique de collaboration, que le nouveau client qui leur est présenté est fiable et sans risques pour l'établissement bancaire.
Avant d'accepter quelconque offre de prêt, vérifiez bien les conditions de financement : le TAEG appliqué (Taux annuel effectif global : le taux d'intérêt du prêt), le coût de l'assurance de prêt retenue et d'autres conditions que l'établissement pourrait vous imposer : domiciliation de vos comptes bancaires... etc.
Signature du contrat de vente
Le courtier en prêt immobilier a trouvé un établissement bancaire d'accord pour financer l'opération et vous êtes tombés d'accord avec les termes prévus, bien.
Il faut à présent poser tout ça à l'écrit et signer le contrat de vente définitif chez le notaire.
Rien de compliqué à cette étape, il suffit de planifier un rendez-vous chez un notaire. Généralement le promoteur sollicite son propre notaire mais vous avez le droit en tant qu'acquéreur de le mettre en concurrence avec le notaire de votre choix.
L'échelonnement des paiements
Il est temps à présent d'aborder les sujets sérieux : le paiement !
Une fois l'acte authentique signé, le promoteur va vous solliciter, au fur et à mesure de l'avancée de travaux, pour vous demander le versement d'une partie du montant total prévu au contrat de vente.
Ce montant, qui est un pourcentage du montant total, ne peut être réclamé qu'en fonction de l'état d'avancement des travaux. Soyez vigilants sur ce point : le promoteur n'est pas dans son droit s'il vous réclame une somme d'argent en avance par rapport à l'échéancier d'appel de fonds.
Les montants réclamés par le promoteur lorsque vous achetez en VEFA sont (généralement) les suivants :
| STADE D'AVANCEMENT | ÉCHELONNEMENT | CUMUL |
|---|---|---|
| Ouverture du chantier | 20% | 20% |
| Achèvement des fondations | 15% | 35% |
| Première dalle posée | 20% | 55% |
| Murs en élévation | 10% | 65% |
| Hors d'eau | 5% | 70% |
| Menuiseries extérieures posées | 15% | 85% |
| Achèvement | 10% | 95% |
| Mise à disposition | 5% | 100% |
La livraison du bien
Ça y est, 100% du prix du bien immobilier est réglé, le promoteur peut procéder à la livraison du bien (techniquement, la livraison intervient à l'achèvement des travaux et une fois que vous avez constaté la livraison, vous pouvez régler l'ultime paiement).
Mais avant de procéder justement à cet ultime paiement, soyez attentifs : l'objectif est de vérifier que le bien correspond en tout point à ce que le promoteur vous a promis dans son programme.
À cette étape-là, vous devez donc inspecter chaque pièce, chaque centimètre du bien et vous référer au contrat de vente pour vérifier que les prestations que vous avez achetées correspondent à ce que le promoteur vous a livré.
Si durant votre inspection des travaux vous constatez quelque chose d'anormal ou de défaillant, signalez-le immédiatement et sommez votre promoteur d'effectuer les ajustements nécessaires. L'idéal est de ne pas régler directement le dernier paiement tant que les travaux ne sont pas achevés correctement.
Les garanties d'un achat en VEFA
Une fois le bien immobilier livré, le contrat qui vous lie avec le promoteur prend fin, pour autant elle n'exonère pas ce dernier de responsabilités futures qui lui incombent en cas de problème sur le bien.
La vente en VEFA recèle plusieurs garanties qui permettent de protéger l'acquéreur. Pour ce faire, le promoteur est contraint de souscrire plusieurs garanties, permettant de protéger le bien pendant et après les travaux :
- Une garantie de parfait achèvement (GPA)
Elle couvre pendant la première année (12 premiers mois) suivant la livraison tous les vices apparents ou les malfaçons énumérés dans le procès-verbal de réception de travaux.
- Une garantie biennale
Elle couvre durant 24 mois les malfaçons de second oeuvre : c'est-à-dire toutes les malfaçons qui peuvent être réparées sans devoir toucher au gros oeuvre.
- Une garantie décennale
Elle couvre pendant 10 ans tous les problèmes qui peuvent perturber la solidité du bien, rendant indispensable une intervention sur le gros oeuvre.
- Une garantie dommage ouvrage
Elle permet une réparation rapide des malfaçons sans avoir à rechercher le responsable des dommages. Cette assurance est souscrite par le vendeur avant chaque début de travaux.
Faut-il acheter en VEFA ? Quels avantages ?
Acheter en VEFA, en plus d'obtenir un bien neuf, va vous permettre de bénéficier de plusieurs avantages :
- Des frais de notaires considérablement réduits
- Une TVA réduite
- L'éligibilité au prêt à taux zéro
- Un bien consommant moins d'énergie
- Un paiement progressif
- Un bien personnalisable
- Des garanties couvrant l'acheteur
Quels sont les frais de notaires en VEFA ?
Lors de l'achat d'un bien en VEFA, les frais de notaires sont significativement moins élevés que pour l'achat d'un bien ancien. En général, ils s'élèvent à environ 2 à 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % pour l'immobilier ancien !
Si vous vous demandez pourquoi une telle différence de frais est appliquée, c'est parce que les frais de notaire pour les constructions neuves ne comprennent pas les droits de mutation plus élevés des biens anciens.
Quelle est la TVA en VEFA ?
Concernant la TVA, certaines zones géographiques, notamment les zones ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) et les quartiers prioritaires de la politique de la ville, vous permettent de bénéficier d'une TVA réduite à 5,5 % au lieu du taux standard de 20 %.
L'objectif de cette réduction de TVA est destinée à encourager la construction de logements neufs dans ces zones et de faciliter l'accès à la propriété pour les ménages.
Eligibilité au prêt à taux zéro (PTZ)
Deuxième avantage pour votre achat en VEFA, vous avez de fortes chances d'être éligible au prêt à taux zéro (PTZ) : un dispositif d'aide au financement permettant aux primo-accédants de bénéficier d'un prêt sans intérêts pour une partie du montant de l'acquisition.
Quand on parle de primo-accédant il s'agit d'un acheteur qui effectue sa première acquisition d'un bien immobilier.
Bien évidemment le PTZ est soumis à des conditions de ressources, de localisation et est corrélé au montant du bien.
Il est également possible d'obtenir un PTZ pour une acquisition de bien immobilier ancien. On parle alors de PTZ ancien.
Consommation d'énergie plus faible
Votre bien acheté en VEFA comme la plupart des constructions neuves doit logiquement répondre aux normes énergétiques en vigueur, comme la RT 2012 (Réglementation Thermique 2012) ou la RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020), ces dernières imposent des exigences strictes en matière de performance énergétique : à savoir la réduction de la consommation.
Cette réduction est permise grâce à une isolation thermique et acoustique de qualité, une meilleure étanchéité à l'air et l'utilisation de systèmes de chauffage et de ventilation plus efficaces. De ce fait, les promoteurs ayant l'obligation de construire de tels logements, les biens en VEFA consomment moins d'énergie, traduisant des économies sur vos factures énergétiques.
Paiement progressif
Nous en avons parlé dans les paragraphes précédents: l'achat d'un bien en VEFA se fait par étapes, avec des paiements échelonnés en fonction de l'avancement des travaux.
De ce fait, ce paiement progressif permet à l'acquéreur de financer son bien au fur et à mesure de sa construction, par appels de fonds effectué par le promoteur, ce qui permet une certaine flexibilité : l'acquéreur n'a pas à trouver la totalité des fonds dans l'urgence.
Bien immobilier personnalisable
Acheter en VEFA permet souvent de personnaliser son logement selon ses goûts et besoins avant la fin de la construction.
C'est un avantage qui n'est pas souvent mis en lumière dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, mais l'acheteur peut par exemple choisir les matériaux, les finitions, les revêtements de sols et murs, ainsi que certains aménagements intérieurs comme la configuration des pièces ou les équipements sanitaires...
Ces possibilités sont un véritable plus si vous souhaitez construire un bien qui vous ressemble.
Garanties couvrant l'acheteur
Nous n'allons pas revenir dessus, nous les avons citées précédemment, mais il est tout de même bon de garder en tête qu'acheter en VEFA ne vous fait pas plonger dans l'inconnu : de nombreuses garanties sont là pour prévenir le risque et vous couvrir en cas de défauts.
Découvrez dans cet article encore d'autres avantages à investir dans le neuf.
Quels sont les risques d'acheter en VEFA ?
S'il y a des avantages à acheter en VEFA, vous devez savoir qu'il y aura aussi des inconvénients avec ce type d'investissement. Rentrons dans les détails.
Rallongement des délais de livraison
Le premier risque auquel vous allez vous exposer avec l'achat d'un bien en VEFA c'est le risque de retard dans la livraison du logement.
Comme pour tous les travaux, les délais de construction peuvent être (et sont souvent) impactés par plusieurs facteurs :
- conditions météorologiques défavorables,
- problèmes de logistique,
- pénuries de matériaux,
- difficultés administratives...
L'exemple le plus récent qui a retardé énormément de chantiers fût la pandémie mondiale que l'on a connu en 2020-2021.
Si ce type de retard survient, pensez à prévenir rapidement la banque pour éviter des désagréments financiers : il se peut que le déclenchement du remboursement du prêt intervienne alors que votre logement n'est toujours pas achevé ou prêt à être loué.
Risque de malfaçons
Un autre risque important si vous décidez d'acheter en VEFA concerne les malfaçons et des défauts de construction.
La liste des problèmes est longue : vices cachés, défauts structurels, non-conformités par rapport aux plans initiaux.
Bien que l'acquéreur soit protégé par des garanties (garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale entre autres), la découverte et la rectification des malfaçons va forcément vous faire perdre du temps (les démarches pour faire jouer les garanties pouvant être longues et complexes) et ajouter des coûts supplémentaires.
Modifications du prix total du bien
Bien que le contrat initial fixe le prix de vente et que ce dernier est censé ne pas bouger au fil du temps, des coûts additionnels peuvent survenir
Dans le cadre de notre inconvénient précédent, s'il y a par exemple une malfaçon, le prix total d'un bien acheté en VEFA peut être sujet à des modifications en cours de route de la part du promoteur.
Mais les malfaçons ne sont pas la seule raison pouvant entraîner la hausse du prix du bien.
Des modifications demandées par l'acheteur (personnalisation du bien, choix de matériaux plus coûteux) pourraient aussi influencer le prix du bien acheté en VEFA à la hausse.
Faillite du promoteur ou des sous-traitants
Le dernier inconvénient possible et c'est le pire scénario que vous puissiez envisager : c'est la faillite du promoteur immobilier ou de ses sous-traitants.
Là, vous êtes face à un risque majeur dans l'achat d'un bien en VEFA. S'il y a défaillance financière du promoteur, le chantier peut être tout simplement arrêté, laissant les acquéreurs sans logement et avec des sommes déjà engagées.
La faillite d'un sous-traitant n'est pas aussi grave mais peut grandement décaler la date de livraison du bien, le temps que le promoteur s'entende avec un nouveau sous-traitant pour terminer le chantier.
Pour se prémunir contre ce genre de risque, il est préférable de vérifier la solidité financière et la réputation du promoteur avant de vous engager avec lui.
Du côté des garanties, il est indispensable de vérifier la présence de la garantie financière d'achèvement (GFA), c'est elle qui permet la poursuite et le bon achèvement des travaux si votre promoteur venait à faire faillite.
Acheter en VEFA en étant propriétaire ?
Il est tout à fait possible d'acheter un bien immobilier en VEFA en étant déjà propriétaire d'un autre bien, comme votre résidence principale par exemple.
La vraie question est de savoir si vous souhaitez acheter en VEFA pour louer ou pour en faire votre prochaine résidence ?
Quoi qu'il en soit, si vous décidez d'acheter un second bien ou un nouveau bien, vous allez devoir considérer plusieurs points comme dans tout investissement immobilier :
- Votre capacité de financement : si vous êtes déjà propriétaire, vous avez déjà probablement un prêt en cours, ajouter un nouveau prêt peut vous faire passer le fameux seuil d'endettement des 35%...
- La vente de votre bien actuel : si l'objectif est de changer de résidence principal, vous allez devoir gérer en même temps la vente de votre logement actuel et solliciter probablement un prêt relais auprès de votre banque
- Vérifier les dispositifs de défiscalisation : l'acquisition d'un bien en VEFA vous ouvre la porte à des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel. Rien ne vous oblige à utiliser ce type de dispositif mais vous devez vérifier s'il est intéressant ou non d'en profiter.
L'achat d'un bien immobilier en VEFA comporte de nombreux avantages, surtout si vous êtes un primo-accédant ! N'hésitez pas à vous entourer de professionnels du secteur pour être certain de ne pas commettre d'erreurs sur ce type d'investissement ô combien important. Bonne chance !
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