Quels sont les risques et les avantages d'investir en SCPI ?
Vous avez entendu parler de la fameuse "pierre papier" et vous vous demandez s'il ne serait pas intéressant d'investir une partie de votre capital dans les SCPI ? Très bien, les SCPI sont des placements populaires en France. Mais quelle est la raison de ce succès ? Est-ce qu'il n'y a que des avantages et aucun risque à opter pour les SCPI ?
Les avantages des SCPI :
- Mutualisation du risque
- Pas de gestion locative
- Allègement de la fiscalité
- Barrière à l'entrée plus faible
- Revenus réguliers
Les risques et inconvénients des SCPI :
Rappel : qu'est-ce qu'une SCPI ?
Avant de démarrer, quelques rappel concernant la définition d'une SCPI.
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un type d'investissement immobilier collectif : elle permet aux investisseurs d'acquérir des parts dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements... etc.).
La gestion de ces biens est déléguée à une société spécialisée, qui s'occupe de l'acquisition, de la gestion locative, et de l'entretien des propriétés.
Les revenus générés par les loyers sont distribués aux investisseurs sous forme de dividendes, proportionnellement à leur nombre de parts.
Avantages de la SCPI
Commençons avec ce qu'il y a de plus intéressant : les avantages ! Alors, est-ce qu'il y a un avantage majeur propre à la SCPI ?
Difficile à dire, en fonction de votre situation et de votre objectif, chaque avantage vous semblera plus ou moins capital.
Mutualisation du risque
Ce premier avantage ravira les investisseurs qui ont déjà un portefeuille bien établi.
On ne le rappelle jamais assez mais lorsque vous effectuez des placements vous voulez réduire au maximum le risque qui pèse sur vos actifs. Pour réduire ce risque, la diversification est la solution.
En investissant dans les SCPI, vous allez obtenir une diversification optimale. D'une part parce que vous allez ajouter de l'immobilier à votre portefeuille mais surtout parce qu'une SCPI est un actif diversifié à elle seule !
Une société civile de placement immobilier par définition c'est le regroupement de plusieurs titres de propriétés au sein d'une même structure.
10, 20, 50 ou 100 logements, des immeubles et des appartements, à Paris, en Province ou en Europe : la SCPI regroupe tout un tas de logements en son sein, proposant une diversification optimale à toutes les échelles.
Un problème de travaux sur un logement, un mauvais payeur ou une vacance locative impromptue a très peu d'impact et ne va pas entraver la qualité de votre rendement.
La SCPI permet donc réellement de mutualiser le risque locatif.
Absence de gestion locative
Le second avantage c'est l'absence de gestion locative. C'est un véritable argument pour ceux qui ne souhaitent pas prendre de temps et s'impliquer corps et âme dans un projet compliqué comme l'immobilier.
Face à l'immobilier physique, les SCPI vous permettent d'éliminer totalement le temps inhérent à la gestion du projet.
À titre de comparaison, un investissement physique dans l'immobilier implique de :
- Gérer les entrées et les sorties (sauf si vous déléguez cette partie à une agence moyennant un coût)
- Gérer les éventuels impayés
- Gérer la relation avec le syndic et la copropriété
- Gérer les (futurs) travaux et aménagements
Opter pour une SCPI c'est opter pour une gestion déléguée totale : c'est la société de gestion en charge de la SCPI qui doit s'occuper de tous ces éléments.
Allègement de la fiscalité
L'argument de l'avantage fiscal n'est pas vrai avec toutes les SCPI, en effet cela va dépendre du type de SCPI que vous avez sélectionné pour votre portefeuille.
Si on simplifie les choses, il existe 2 types de SCPI :
- SCPI de rendement
- SCPI fiscales
Les premières, comme leur nom l'indique, constituent les SCPI au meilleur rendement et sont conçues pour maximiser vos gains, en vous promettant le meilleur retour sur investissement possible.
En revanche, les SCPI fiscales, sont principalement conçues pour soulager votre charge fiscale (= réduction de l'impôt) et utilisent des dispositifs de défiscalisation immobilière comme le déficit foncier, les lois Pinel, Denormandie ou Malraux.
De ce fait, les SCPI fiscales ont des rendements beaucoup plus faibles que les SCPI classiques : 2% en moyenne par an. Mais c'est normal, vous ne pouvez pas cumuler tous les avantages...
Notez qu'un investissement en SCPI fiscal est un investissement de long terme : vous allez devoir en moyenne conserver votre investissement sur une période allant de 6 à 15 ans pour espérer une réduction de votre impôt allant de 12 à 30%.
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Barrière à l'entrée plus faible
C'est peut-être le plus gros avantage des SCPI : c'est un placement accessible.
Le ticket d'entrée pour réaliser un investissement dans une SCPI n'a aucun rapport avec les montants nécessaires à débloquer si vous souhaitez investir dans l'immobilier physique.
Avec le physique, à moins d'avoir tout le capital nécessaire sous la main, il est impératif de contracter un crédit (c'est le cas pour 99% des investisseurs) auprès d'une banque et donc de vous engager auprès de cet acteur.
En plus du crédit, vous devez mettre sur la table un apport, c'est-à-dire une somme d'argent comptant que vous allez fournir directement à la banque.
Historiquement, le poids de cet apport varie, mais depuis le retour prononcé de l'inflation en France et en Europe, cet apport représente environ 10% du montant total emprunté ! Ce qui n'est pas sans conséquence sur votre capacité d'investissement.
À partir de combien peut-on investir en SCPI ?
Vous pouvez acheter des parts de SCPI à partir de... 500€.
La mise de départ est donc extrêmement faible et vous n'êtes absolument pas tenu de contracter un crédit immobilier, ni de subir d'éventuels refus de la part de banques.
Des revenus réguliers
Enfin, dernier avantage notable pour la SCPI : les revenus.
Cela tombe sous le sens mais il est nécessaire de rappeler à quel point un investissement en SCPI est profitable, et ce, assez rapidement.
À hauteur de votre investissement dans la société civile de placement immobilier, vous touchez, chaque mois, une partie du loyer, sous forme de dividendes.
Avoir la garantie que, tous les mois, une nouvelle source de revenus tombe dans votre poche, c'est tout de même l'essence de l'investissement.
Rappelez-vous que le but ultime en tant qu'investisseur est de multiplier vos sources de revenus pour devenir financièrement indépendant.
Et en termes de taux ça donne quoi ?
En moyenne, le taux de rendement d'une SCPI en France est de 4,5%.
C'est un taux assez intéressant et c'est presque aussi bien que ce que vous pourriez espérer en construisant un patrimoine immobilier physique.
Oui, faire de l'immobilier locatif offre un meilleur rendement (si vous ne faites pas d'erreur), seulement voilà, il faut accepter toutes les contraintes liées à la gestion des biens.
SCPI : quels risques et quels inconvénients ?
Si les SCPI ont de nombreux avantages, nous allons voir ensemble les quelques inconvénients qu'elles cachent. Peu nombreux, ils ne font pas pencher la balance du mauvais côté et laissent les SCPI dans la catégorie d'investissement profitable.
SCPI = risque de perte en capital ?
C'est le souci majeur que vous pouvez rencontrer si vous décidez de vous lancer dans l'investissement en SCPI.
Quoi ? Je peux perdre mon argent ?
Bien évidemment. Rappelez-vous que tout investissement comporte un risque associé. Un investissement en SCPI n'y fait pas exception et il est possible que, malencontreusement, la SCPI vous fasse perdre de l'argent.
Gardez en tête que votre investissement correspond à des parts d'une société civile, qui est elle-même propriétaire de plusieurs biens immobiliers.
Si la valeur ou le loyer de ces biens diminuent, cela peut impacter la valeur-même de la société civile et donc, in fine, la valeur de vos parts.
Risque sur le revenu
Deuxième inconvénient pouvant peser sur une SCPI : la baisse de revenus.
Plusieurs cas de figure peuvent entraîner un impact négatif sur votre revenu.
Premièrement, la vacance locative. Elle correspond à l'absence de locataire dans un ou plusieurs biens, impactant la rentabilité de la SCPI.
Avec moins de locataires, le montant des loyers versés est plus faible, en conséquence, la SCPI ne pourra pas rétribuer les propriétaires au prorata des parts qu'ils possèdent.
À lire : qu'est-ce que la rentabilité locative d'un bien ?
Cette baisse de revenus, si elle perdure, pourrait aussi impacter à terme les dividendes trimestriels : les revenus dégagés par la SCPI ne sont alors plus suffisants pour faire profiter d'un rendement supplémentaire à tous les propriétaires.
Notez bien que ces 2 inconvénients sont totalement inhérents à la gestion de la SCPI.
Normalement, les professionnels s'occupant de la SCPI ne doivent pas faire face à ce genre de problème, ils ont su développer une véritable expertise et savent sélectionner les biens et les locataires pour optimiser les revenus.
Risque de liquidités
inconvénient pour la SCPI, qui survient notamment dans un marché tendu : la liquidité du placement.
Qu'est-ce que signifie la liquidité ?
C'est tout simplement la faculté que vous allez avoir à vendre ou à acheter un certain placement.
Par exemple : les actions en bourse ou les cryptomonnaies, sont des placements très liquides, en quelques clics vous pouvez passer un ordre pour vendre votre actif sur le marché et en quelques secondes, un nouvel acheteur acceptera votre prix de vente.
À l'inverse, un bien immobilier physique est très illiquide, pour acter la vente d'un tel bien vous devez contacter une agence, faire visiter les intéressés, négocier le prix, passer chez le notaire...
La vente d'une SCPI n'a pas la lenteur d'un logement physique mais n'est pas un titre qui se vend aussi rapidement qu'une action en bourse.
Dans un contexte difficile pour l'immobilier, tel qu'on le connaît en 2024, les SCPI sont moins liquides et un peu plus de temps sera nécessaire pour réussir à vendre sa SCPI.
Votre poids dans les décisions
Dernier inconvénient d'une SCPI qui peut devenir un risque : l'absence de d'arbitrage sur votre investissement.
Une SCPI étant une société, plusieurs personnes (expertes sur le sujet) s'occupent de gérer cette société civile en votre nom : on dit qu'il s'agit d'un investissement avec gestion déléguée.
La ou les personnes en charge de la société civile de placement immobilier effectuent donc tout la partie opérationnelle (sélection des biens, équilibrage du portefeuille...) et vous n'avez pas votre mot à dire.
Votre seul champ d'action en fin de compte, c'est de rester investi dans cette SCPI ou de décider de la vendre si elle ne vous intéresse plus.
Cette situation peut-être assez frustrante si, des années durant, vous avez été investisseur dans une SCPI et que, subitement, la gestion ne vous convient plus.
Voilà, vous avez un aperçu général sur l'investissement en SCPI : les inconvénients et les avantages. Ne les prenez pas un par un comme des cases à cocher, car c'est en fonction de votre profil et de vos objectifs, que certains avantages vous seront extrêmement profitables là où d'autres seront insignifiants. Il en est de même pour les inconvénients. Le but est de vérifier si finalement, au vu de tout ce que propose une SCPI, ce type de placement est rentable dans votre situation.
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