Qu'est-ce que la tension locative et comment l'analyser ?
La tension locative est un paramètre clé à prendre en compte si vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif efficacement : c'est elle qui vous permettra d'ajuster vos prix pour maximiser votre rendement.
Dans cet article :
Qu'est-ce que la tension locative ?
En termes simples, lorsque la demande locative dépasse largement l'offre disponible, on parle d'une forte tension locative.
Cette situation est surtout observée dans les grandes villes (ou les zones urbaines) où l'afflux de population, dû à des facteurs comme l'emploi, l'éducation ou les infrastructures, crée une demande élevée de logements.
À l'inverse, dans les zones où l'offre de logements excède la demande, la tension locative est faible.
Ce qu'il faut retenir, c'est que la tension locative n'est pas un phénomène statique : elle évolue en fonction de divers facteurs économiques, démographiques et politiques.
Exemple : une ville peut connaître une augmentation de sa tension locative si une nouvelle entreprise y installe son siège social, attirant ainsi de nouveaux résidents (les travailleurs de l'entreprise et les potentiels futurs travailleurs intéressés par l'opportunité).
Autre cas de figure : des politiques de développement des logements ou des incitations à la construction peuvent également largement influencer cette tension, puisque l'offre de logements va varier à la hausse, sans forcément avoir une augmentation de la demande locative.
Comprendre la tension locative est essentiel et un conseil indispensable pour réussir votre investissement immobilier.
Vous l'avez compris, la tension locative est plutôt positive pour l'investisseur/propriétaire et mauvaise pour le locataire (ou du moins en sa défaveur).
Du côté de l'investisseur, une forte tension locative va lui signaler un potentiel de rentabilité élevé, alors que pour les locataires, ça indique surtout une compétition accrue pour les logements disponibles et donc potentiellement des loyers plus élevés.
Comment connaître la tension locative ?
Pour connaître la tension locative par ville, il existe 2 façons de procéder.
Utiliser le tensiomètre locatif
Le tensiomètre locatif est un outil de simulation qui va vous permettre de déterminer la tension locative d'une zone donnée en fonction de 2 critères : le nombre de logements disponible et le budget des locataires.
De nombreux tensiomètres locatifs sont disponibles en ligne, avec plus ou moins de critères à renseigner pour affiner votre analyse.
Contacter des experts
Parfois, le tensiomètre n'est pas suffisant pour déterminer avec précision le rendement d'un investissement immobilier : il n'est pas assez précis pour analyser certaines zones ou les informations sont manquantes ou lorsque le marché est variable.
Par exemple, sur des investissements locatifs dans les DOM-TOM ou à l'étranger dans des pays comme les Émirats Arabes Unis.
Si l’étranger vous tente avec un investissement dans une ville comme Dubaï, on vous recommande de passer directement par stoneinvest.ae, un acteur expert du secteur.
Comment mesurer et analyser la tension locative ?
Mesurer et analyser la tension locative va vous permettre de comprendre l'état du marché immobilier dans une région spécifique et d'en déduire un potentiel rendement moyen.
Regarder les indicateurs clés
3 indicateurs principaux vous permettent de mesurer la tension locative.
- Taux de vacances : l'indicateur le plus important. Il mesure le pourcentage de logements inoccupés dans une zone donnée. Un faible taux de vacance indique généralement une forte tension locative.
- Prix moyen des loyers : l'évolution des prix des loyers offre un aperçu direct de la tension locative. Des loyers en hausse suggèrent une demande supérieure à l'offre.
- Durée moyenne des locations : la durée pendant laquelle les logements restent sur le marché avant d'être loués peut aussi indiquer la tension. Une location rapide peut être le signe d'une forte demande locative.
Analyser les données démographiques et économiques
L'analyse des données démographiques et économiques est un second point essentiel pour saisir les facteurs qui influencent la tension locative. Petit tour d'horizon sur les facteurs clés.
Croissance de la population.
Il s'agit du premier point à surveiller. L'augmentation de la population dans une région va entraîner une demande accrue de logements locatifs. Il faut donc que vous surveillez les taux de croissance démographique, y compris l'immigration qui est un facteur important, pour prévoir les évolutions de population.
Profil des ménages
Taille moyenne des familles, l'âge des résidents ou encore le statut marital… Bref la composition des ménages influence grandement la demande de logements.
Par exemple, une simple augmentation du nombre de jeunes professionnels, qui débarquent dans la vie active, peut stimuler la demande locative de petits appartements ou de studios. Dans ce cas précis, si vous constatez un afflux futur de jeunes actifs, il est évident que la demande de ce type de logement sera valorisée.
Taux d'emploi et secteurs d'activité
Les villes ou zones avec un taux d'emploi élevé, une concentration de certaines industries vont logiquement attirer plus de locataires.
Vérifiez également la nature des emplois : qu'ils soient temporaires ou permanents, à temps plein ou à temps partiel, ils auront un impact sur la demande de logements locatifs.
Le revenu moyen des ménages
Le revenu moyen donne une indication du pouvoir d'achat des résidents et de leur capacité à payer ou non des loyers plus élevés. Si en moyenne les habitants d'une zone ont des revenus élevés, ils seront en mesure de payer des loyers plus forts, rendant la tension locative plus accrue.
Projets de développement
Vous devez prêter attention aux futurs projets de développement de la ville ou de la région (nouvelles infrastructures de transports, zones commerciales...) qui vont influencer les afflux de population et donc la demande de logements locatifs.
Utiliser les outils d'analyse
De nombreux outils et plateformes fournissent des données et des analyses sur le marché immobilier, indispensables à l'évaluation de la tension locative.
Concernant les statistiques, vous pouvez déjà consulter L'INSEE ou Statista.
Concernant la simulation d'un investissement locatif, une pléthore d'outils est mise à disposition en ligne par les acteurs du marché : Pretto, Masteos, Meilleurtaux...
Globalement, pour à peu près toutes les problématiques liées à l'immobilier : coût de l'emprunt, gestion, fiscalité, vous trouverez des ressources en ligne pour vous aider dans votre simulation.
Prendre en compte l'analyse locale
Les analyses à l'échelle nationale sont utiles pour avoir une vue d'ensemble sur les tendances de marché, c'est une évidence. Cependant, si vous souhaitez établir une projection précise et être certain de réaliser un investissement locatif profitable, vous allez devoir centrer votre analyse sur le marché local.
Pourquoi ça ? Parce que la tension locative varie considérablement d'une ville à l'autre, voire même d'un quartier à l'autre. Une analyse approfondie et détaillée à l'échelle locale est indispensable pour obtenir une compréhension précise du marché ou vous allez vous aventurer.
Pour ce faire, 2 solutions : soit vous êtes capable de vous rendre sur place, de récupérer les données liées à cette localisation ou vous vous en remettez à un acteur local professionnel comme une agence immobilière.
Pourquoi la tension locative est importante ?
Bien que tout le monde saisisse l’intérêt de cette analyse pour les investisseurs dans leurs prises de décisions,vous allez voir qu’elle est aussi utile pour les locataires et même les autorités locales dans la planification urbaine et la régulation du marché du logement.
Impact sur les investisseurs immobiliers
Indicateur de rentabilité
Nous l'avons vu, pour les investisseurs, une forte tension locative signifie dans 99% des cas, une forte demande de logements. Vous connaissez la loi de l'offre et la demande. Si celle-ci est plus élevée que l'offre, cela conduit à des loyers plus élevés et, par conséquent, à un meilleur rendement locatif.
Stratégie d'investissement
En plus d'être un indicateur de rentabilité majeur, la compréhension de la tension locative pour un investisseur va l'aider à identifier les zones les plus rentables pour placer son capital et à ajuster leurs stratégies en fonction de l'évolution du marché.
Décider d'investir dans l'immobilier nécessite donc d'être en mesure d'analyser et d'interpréter correctement la tension locative.
Conséquences pour la location
Du côté des locataires, avoir conscience de la tension locative est un paramètre qui peut jouer en sa faveur.
Disponibilité choix des logements
Dans les zones à forte tension locative, le locataire trouvera moins d'options disponibles pour satisfaire ses besoins et va devoir agir rapidement pour sécuriser un logement. Il peut être soumis à une rude concurrence, face à d'autres locataires prêts à lui subtiliser le logement.
Avoir cette information en tête lui permettra d’être vif et de se placer en premier sur un bien en location.
Niveau des loyers
Forcément, une tension locative élevée risque d'entraîner une augmentation des loyers sur le long terme : si chaque année le propriétaire constate que de nouveaux locataires sont prêts à payer plus que le loyer actuel, il sera tenté d'augmenter ce dernier pour maximiser sa rentabilité locative.
Cette conséquence affecte ainsi l'accessibilité financière des locataires aux revenus moins élevés.
Implications pour les politiques publiques
La tension locative fournit aux planificateurs urbains des informations essentielles pour le développement de logements et l'aménagement des infrastructures existantes.
Une commune qui constate une tension locative en hausse avec des logements disponibles en baisse ou une forte augmentation des loyers de ces derniers sera tenté d'agir en conséquence pour soulager la tension.
Concernant l'augmentation des loyers, l'autorité compétente peut décider de mettre en place des réglementations, comme l'encadrement des loyers ou des incitations à la construction de logements sociaux.
Effets sur l'économie locale
Dans les zones à forte tension locative, le coût élevé du logement va dissuader, ou à minima ne pas attirer les travailleurs de s'y installer. Tout va dépendre des transports et de la façon dont la zone est desservie mais généralement, la tension locative peut affecter le marché du travail local.
Tension locative par ville en France
Maintenant que vous savez à quoi sert la tension locative et comment la repérer, il est temps de savoir dans quelle ville elle est la plus importante !
Tension locative à Paris : le marché le plus tendu
Paris se situe en tête de liste des villes avec une forte tension locative.
La capitale française, avec son attractivité internationale, ses opportunités d'emploi et ses institutions éducatives de renom, attire une population dense, en provenance de toute l'Europe entraînant une forte demande permanente de logements locatifs.
Lyon et Marseille : des pôles d'attraction importants
Lyon et Marseille, avec leurs économies dynamiques et leurs populations croissantes, connaissent également une tension locative significative.
Comme la plupart des grosses métropoles en France, ces villes attirent aussi bien des étudiants que des professionnels, ce qui alimente la demande de logements.
Bordeaux et Toulouse : des villes en pleine expansion
Bordeaux et Toulouse, grâce à leur cadre de vie agréable et leur croissance économique, figurent également parmi les villes à forte tension locative. Leur attractivité pour les familles et les jeunes actifs contribue à cette dynamique.
Bordeaux à notamment vu son marché immobilier exploser à la hausse depuis la mise en service de la LGV (Ligne Grande Vitesse) : un afflux de population parisienne a poussé le prix des loyers.
Les villes universitaires : des marchés locatifs tendus
Des villes comme Montpellier, Bordeaux, Lille ou Strasbourg, avec leurs grandes populations étudiantes, présentent une tension locative notable, surtout en ce qui concerne les petits logements et les studios : si vous êtes un investisseur dans ces zones-là, c'est avec ce type de logements que vous n'aurez aucun mal à dégager un bon rendement locatif.
Les villes moyennes : une tension croissante
Enfin, les villes de taille moyenne, telles que Nantes, Rennes, ou Amiens, connaissent une augmentation de leur tension locative, qui reste toutefois convenable.
Dans les prochaines années, la tension pourrait s'accentuer en raison d'une exode des grandes métropoles, devenant trop chères, vers des villes offrant un meilleur équilibre entre qualité de vie et opportunités professionnelles.
Vous savez à présent pourquoi l'analyse de la tension locative est nécessaire en tant qu'investisseur immobilier. En systématisant son interprétation avant tout investissement, grâce aux nombreux outils disponibles, vous allez maximiser vos chances de sélectionner le logement vous offrant le meilleur rendement locatif possible.
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