Quelles sont les meilleures villes pour un investissement locatif ?

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Si vous avez décidé d'investir dans l'immobilier, vous êtes probablement à la recherche d'un emplacement digne de ce nom, et vous avez raison ! L'emplacement est le paramètre le plus important à prendre en compte lors de la recherche d'un bien. Mais hormis Paris, quelles sont les meilleures villes en France pour réaliser votre investissement locatif ?

Voici les 9 meilleurs villes pour un investissement locatif :

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Pour chaque ville, une analyse est effectuée selon 3 critères primordiaux : le rendement locatif, le risque de vacances locatives et la croissance démographique.

Bordeaux

Rendement locatif

Bordeaux, souvent considérée comme la perle d'Aquitaine, a connu une hausse importante de ses prix immobiliers ces dernières années, en partie due au projet d'aménagement "Bordeaux 2030" et à l'arrivée de la LGV (Ligne à Grande Vitesse) qui la relie à Paris en seulement 2 heures.

Malgré cette hausse, la rentabilité de l'immobilier reste attractive, surtout dans certains quartiers comme Bacalan, Bassins à Flot, et ceux proches près des universités.

Au niveau de la diversification des investissements, la ville offre un large éventail d'opportunités : des appartements dans l'hypercentre (quartiers Quinconces & Chartrons) aux maisons dans des quartiers plus résidentiels.

Le rendement locatif moyen à Bordeaux est de 6%.

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miroir d'eau bordeaux
Le célèbre miroir d'eau à Bordeaux.

Risque de vacance locative

À Bordeaux vous bénéficiez d'une forte demande locative grâce à l'attractivité touristique et au dynamisme économique de la ville.

La population est majoritairement étudiante et jeune : c'est un véritable pôle éducatif majeur avec plusieurs universités et grandes écoles, générant une demande constante de logements étudiants. C'est un avantage à ne pas négliger.

Croissance démographique

Bordeaux connaît une croissance démographique positive et soutenue. Cette tendance est clairement stimulée par son cadre de vie agréable, son climat, sa culture riche... 

Autre avantage notable : l'attraction des nouveaux résidents. Bordeaux attire non seulement des étudiants et des jeunes professionnels, mais aussi des familles et des retraités souhaitant profiter de cette ville dynamique proche de l'océan et de zones plus rurales et calmes, diversifiant ainsi le profil des locataires potentiels.

Niort

Rendement locatif

Niort est connue comme un centre important de l'industrie des assurances en France, énormément de compagnies d'assurance ont leurs sièges établis là-bas et font de la ville le quatrième centre financier français avec plus de douze mille emplois directs !

Niort offre un rendement locatif brut intéressant : 7,8% en moyenne.

La ville n'est pas aussi chère que les grandes métropoles, ce qui rend l'accès à la propriété plus abordable. De ce fait, ce taux attractif avec des prix moyens accessibles attire les investissements à budget modéré.

Avec un marché immobilier varié, Niort offre des opportunités dans les appartements en centre-ville ainsi que dans les maisons en périphérie.

Risque de vacance locative

La demande locative à Niort est stable, soutenue en grande partie, nous l'avons dit, par la présence d'employés du secteur des assurances et des services. Cependant, la ville n'ayant pas le même dynamisme démographique que les grandes villes, le risque de vacances peut être légèrement plus élevé.

C'est donc un point de vigilance à garder à l'oeil : la demande locative à Niort peut fluctuer en fonction de la santé économique du gros secteur que représente les assurances.

Croissance démographique

La croissance démographique de Niort est relativement stable. Bien qu'elle ne connaisse pas la même croissance rapide que les grandes métropoles, elle bénéficie d'une augmentation régulière de la population.

La qualité de vie à Niort, avec sa proximité à la campagne et à la côte atlantique, contribue également à son attractivité résidentielle.

Toulouse

Rendement locatif

Toulouse, souvent appelée la "Ville Rose", est un centre majeur de l'industrie aéronautique et spatiale (notamment pour l'entreprise Air France et ses fameux Airbus !), attirant population active importante. Cette dynamique économique assure une rentabilité élevé, notamment dans des quartiers comme Saint-Michel, Saint-Agne, ou le centre-ville.

Le rendement locatif brut moyen à Toulouse est de 7,6%.

La ville offre des opportunités variées : il est possible d'investir dans le neuf ou dans l'ancien, avec des possibilités intéressantes de valorisation et de rentabilité.

Risque de vacance locative

La demande locative est soutenue grâce à 2 types de locataires :

  1. Une population étudiante important
  2. Un secteur professionnel dynamique et technique

De ce fait, le risque de vacances locatives à Toulouse est bas. Avec cette gamme variée de locataires le marché locatif reste stable.

Croissance démographique

Toulouse connaît une des croissances démographiques les plus rapides parmi les grandes villes françaises ! Son cadre de vie de qualité, notamment dû à son climat y est pour quelque chose.

Après avoir fortement subi la crise de 2020, l'expansion de l'industrie technologique à Toulouse sont des facteurs clés qui vont continuer à attirer de nouveaux résidents, stimulant toujours plus la demande immobilière.

Dunkerque

Rendement locatif

Dunkerque, située dans le Nord de la France à 2 heures de Paris, offre des prix d'achat immobiliers relativement abordables, contribuant à rendre le rendement locatif brut intéressant : 6,6% en moyenne

La ville, avec son port industriel et commercial important (3ème port français en termes d'activité), attire une population active recherchant des locations.

Dunkerque propose des opportunités diversifiées : son marché locatif est varié, allant des appartements en centre-ville aux maisons dans les quartiers périphériques, ce qui vous offre en tant qu'investisseur la possibilité de diversifier vos biens.

Risque de vacance locative

Bien que Dunkerque ne soit pas aussi dynamique que d'autres grandes villes françaises, le risque de vacance locative reste modéré. Ce risque est mesuré grâce à la présence d'industries portuaires et d'entreprises dans la région assurant une demande locative régulière de la part des actifs.

Il est à noter que les projets de développement économique et d'amélioration des infrastructures urbaines en cours vont contribuer à réduire le risque de vacance à l'avenir.

Croissance démographique

La population de Dunkerque est relativement stable depuis plusieurs années, avec des perspectives de croissance modeste. Les nouveaux habitants sont attirés principalement par les emplois liés aux activités portuaires.

Dunkerque bénéficie de sa proximité avec d'autres centres urbains du Nord et de la Belgique, favorisant une croissance démographique à moyen et long terme.

Nantes

Rendement locatif

Nantes, reconnue pour son dynamisme et sa qualité de vie, attire un nombre croissant de résidents. La ville offre un bonne rentabilité, notamment dans les zones en développement ou en périphérie du centre-ville.

Des quartiers comme l'Île de Nantes, Malakoff, ou encore Doulon offrent des opportunités d'investissement avec un bon rapport qualité-prix.

Le rendement locatif brut moyen sur Nantes est de 4,2%.

Risque de vacance locative

La ville forte demande locative, notamment due à une population étudiante importante et à une croissance économique soutenue. Donc pas d'inquiétude au niveau de la vacance locative.

La ville attire non seulement des étudiants mais également des jeunes professionnels et des familles, ce qui vous assure une demande locative constante tout au long de l'année si vous décidez d'y investir.

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Vous commencez à le comprendre : pour réduire au minimum le risque de vacances locatives, il faut s'assurer que la ville que vous ciblez soit en mesure d'attirer toutes les catégories de population.

Croissance démographique

Nantes figure parmi les villes les plus dynamiques de France en termes de croissance démographique. Cette dernière est alimentée par son attractivité économique, culturelle et son cadre de vie agréable.

La ville mène en ce moment des politiques d'urbanisme pour améliorer la qualité de vie et attirer de nouveaux (futurs) résidents.

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Faut-il nécessairement faire du Pinel pour la mise en location de mon bien immobilier ? On entend parler de la loi Pinel à toutes les sauces !

Pinel est un dispositif intéressant pour les investisseurs ayant des revenus conséquents (avec loyers ou non) et cherchant à réduire leur assiette fiscale.
Demandez une simulation à votre banquier ou votre conseiller fiscal : si vous n'êtes pas concernés, inutile de passer en loi Pinel, cela plafonnerait les prix des loyers appliqués sur vos biens.

Montpellier

Rendement locatif

Montpellier est une ville très prisée dans le sud de la France depuis quelques années, connue pour son université et son climat méditerranéen. Ces atouts contribuent à une rentabilité de l'immobilier élevée, surtout dans des quartiers comme Port-Marianne, l’Écusson, ou Antigone.

L'offre immobilière à Montpellier est variée et se distingue notamment sur les possibilités offertes dans le neuf comme dans l'ancien, adaptées à différents budgets : pas besoin d’avoir des capitaux ou des capacités d’endettement énormes pour faire de l’investissement locatif dans la ville.

Le rendement locatif brut moyen est de 4,37%.

Risque de vacance locative

La forte demande, en particulier due à la population étudiante conséquente et à un afflux régulier de nouveaux résidents, maintenant le risque de vacance locative à un niveau modéré à faible.

La présence d'universités et de grandes écoles ainsi que le dynamisme culturel de la ville attirent une population jeune, garantissant une demande locative constante.

Croissance démographique

Concernant la croissance démographique, aucun souci à relever : Montpellier figure parmi les villes françaises à la croissance démographique la plus rapide et la ville à des projets ambitieux d'expansion.

Mulhouse

Rendement locatif

Mulhouse, située dans la région Grand Est, est connue pour ses prix immobiliers relativement abordables, ce qui la rend attractive pour les investisseurs cherchant une rentabilité élevée. Cette accessibilité financière, combinée à des loyers stables, offre un très bon potentiel de rentabilité locative : en moyenne 8 à 10% par an.

Appartement dans le centre historique ou maison dans les quartiers périphériques, les investisseurs ont le choix et peuvent cibler différents segments du marché locatif.

Risque de vacance locative

Le risque est plutôt modéré.

Bien que Mulhouse ne soit pas aussi dynamique que d'autres grandes villes françaises, la demande de location est soutenue, en partie grâce à sa position stratégique près des frontières suisse et allemande et à ses industries locales. Cela maintient le risque de vacance locative à un niveau modéré.

Notez que la ville attire une main-d'œuvre variée, notamment dans les secteurs de l'industrie et des services, ce qui contribue à une demande locative régulière.

Croissance démographique

La croissance démographique de Mulhouse est stable et la ville ne connaît pas une croissance explosive, pour autant, elle maintient une population constante, soutenue par son économie locale.

Comme de nombreuses communes attractives pour l'investisseur immobilier, il est intéressant de remarquer que des projets de revitalisation et de développement urbain sont en cours, visant à améliorer l'attractivité résidentielle et économique de Mulhouse, ce qui pourrait stimuler la croissance démographique à l'avenir.

Brest

Rendement locatif

Brest, située en Bretagne, est attractive pour les petits budgets. Elle est connue pour ses prix immobiliers relativement bas par rapport à d'autres grandes villes françaises, ce qui rend l'investissement accessible et le rendement brut moyen est intéressant : en moyenne 7,3% par an.

Cela s'explique par une offre immobilière suffisante pour répondre à la demande.

Au niveau des zones à cibler : des quartiers comme Recouvrance, Saint-Marc, ou le centre-ville offrent de bonnes opportunités.

Risque de vacance locative

À Brest le risque est plutôt faible voire modéré. La ville bénéficie d'une demande locative constante, en grande partie grâce à sa population étudiante importante et à la présence de bases navales.

Population étudiante et militaire : la présence d'universités et d'établissements militaires assure une demande locative régulière, particulièrement pour les petits appartements et studios.

Croissance démographique

La croissance démographique de Brest est stable avec un potentiel modéré. La ville n'attire pas massivement de nouveaux résidents, mais maintient une population constante grâce à ses institutions éducatives et militaires.

Rennes

Rendement locatif

Rennes, capitale de la Bretagne, est reconnue pour son dynamisme économique et culturel. Elle attire un nombre croissant de résidents, ce qui stimule la demande locative. La rentabilité locative y est forte et prometteuse en particulier dans des quartiers comme le centre-ville, Thabor-Saint Hélier, ou Beaulieu.

Le rendement locatif moyen est de 6,2%.

centre ville Rennes investissement immobilier
La ville de Rennes.

Risque de vacance locative

La forte demande locative à Rennes, alimentée par une importante population étudiante et une économie diversifiée, contribue à maintenir le risque de vacance locative à un niveau bas.

La présence de plusieurs universités et grandes écoles, ainsi que la croissance des secteurs technologiques et de services, assurent une demande locative régulière.

Croissance démographique

Rennes se distingue par une croissance démographique parmi les plus rapides des grandes villes françaises. Cette croissance rapide et positive est soutenue par son attractivité en tant que pôle économique, éducatif, et culturel.

Réaliser un investissement immobilier n'est pas sorcier en fin de compte : vous devez simplement vous assurer d'analyser tous les critères indispensables avant de faire votre choix. Outre cette liste, n'hésitez pas à regarder dans d'autres zones : la France est grande et regorge d'opportunités ! C'est de cette manière que vous arriverez à dénicher les meilleures villes pour un investissement locatif.

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Jordan Houi

Jordan Houi

Passionné par les sujets liés à l'épargne et l'investissement. Je vous partage des solutions simples (parfois moins simples) pour gérer et faire fructifier votre capital.
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