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Je suis propriétaire et je veux louer un appartement, comment faire ?

je suis propriétaire et je veux louer un appartement

Vous êtes récemment devenu propriétaire d'un appartement que vous souhaitez mettre en location ? Félicitations, vous êtes sur le point de pouvoir augmenter vos revenus mensuels de façon quasi automatique grâce à votre bien. Cependant, avant de récolter vos loyers, vous allez devoir vous assurer de suivre les bonnes étapes pour mettre votre appartement en location de la meilleure des manières.

Dans cet article :

8 étapes pour la mise en location d'un appartement

Pour mettre en location votre appartement, vous devez suivre ces 8 étapes indispensables :

  1. Déterminez le montant du loyer
  2. Aménagez le bien
  3. Assurez le bien
  4. Préparez et publier l'annonce
  5. Faites les visites
  6. Choisissez le bon locataire
  7. Signez le contrat de bail
  8. Faites l'état des lieux et remise des clés

Fixer le montant de loyer

Il faut commencer par le commencement ! Pour mettre votre bien en location et trouver un locataire, il faut le mettre sur le marché à un prix qui va satisfaire la demande.

Le but en tant que bailleur est de trouver le prix idéal : le plus haut pour vous, afin de maximiser vos revenus locatifs, tout en restant acceptable pour le locataire afin qu'il ne se détourne pas de votre bien au profit d'un autre.

Comment faire pour trouver le prix de location idéal ?

C'est simple, vous allez devoir procéder à une mini-étude de marché prenant en compte différents critères :

  • La localisation
  • La surface disponible
  • Les prestations (résidence, place de parking, style du bâtiment...)

Chacun de ces critères pèse dans la balance du prix et en cas d'égalité entre 2 critères, ce sont les autres qui prennent le relais

Par exemple, à surface égale, il est évident qu'un appartement en hyper-centre de Paris avec une place de parking sera beaucoup plus cher à la location qu'un appartement en banlieue.

💡
Prix des loyers et prix d'achat ne sont pas toujours corrélés : dans la capitale par exemple, les prix d'achats ont fortement baissé depuis 2023 mais pas les loyers ! Les appartements sont donc de + en + recherchés et faire appel à un chasseur d'appartement à Paris est plus que judicieux dans un marché immobilier tendu.

Revenons à nos moutons : inutile de passer des heures à effectuer des calculs, pour déterminer un prix cohérent vous avez 2 options :

  • Vérifier les prix du marché sur des plateformes comme LebonCoin ou SeLoger

Effectuez une recherche avec les caractéristiques de votre appartement, ça vous donnera une idée des prix exercés par les autres bailleurs ayant un bien comme le vôtre en location.

  • Utiliser des simulateurs en ligne comme ceux de MeilleursAgents, Se Loger, Foncia...
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Vérifiez bien que le montant du loyer de votre appartement est fixable librement ! Plusieurs villes en France sont considérées comme des zones tendues avec un encadrement de loyer, c'est notamment le cas à Paris. Pour la capitale, un outil est disponible pour déterminer l'encadrement des loyers en vigueur.

Aménager le bien

Vous avez trouvé le bon loyer, parfait. Vous devez maintenant préparer le bien aux visites, afin de faire tomber sous le charme le futur locataire.

Cela peut vous sembler évident mais le nombre de visites qui s'achèvent sans signature juste parce que le propriétaire ne met pas en avant son bien est considérable !

Pourtant, de simples optimisations suffisent à rendre le logement attrayant :

  • Remplacer à neuf les équipements défectueux ou abîmés (dans le cadre d'un meublé)
  • Nettoyer l'appartement de fond en comble

Mettez-vous à la place du futur locataire : il est parfois compliqué et engageant de changer de lieu de vie, autant le faire sentir bien dès la première impression, cela maximisera vos chances de signature.

Assurer le bien

Cette étape n'est pas obligatoire mais on vous recommande vivement de vous assurer contre les loyers impayés.

Ce n'est pas une assurance excessivement onéreuse, pour autant, si jamais vous devez activer la garantie vous serez le plus heureux des propriétaires : quoi de pire que de voir son logement dans lequel vous avez investi votre temps et votre énergie ne plus être en mesure de vous fournir des revenus complémentaires ?

Pour vous prémunir, la garantie la plus connue pour le bailleur est l'assurance loyers impayés. Toutes les compagnies d'assurance la proposent. Avec ce contrat, l'assureur vous verse les loyers qui ne sont pas réglés par le locataire et accélère les démarches pour clôre le litige.

💡
Une autre solution possible : la caution solidaire. Elle permet de légalement réclamer les loyers à la personne s'étant portée caution solidaire auprès du locataire qui ne règle plus les loyers convenus au contrat de location.

Préparer et publier l'annonce

Cette étape qui n'a pas l'air d'être compliquée est la plus cruciale de toute : c'est la connexion entre vous (l'offre) et le futur locataire (la demande). Si votre entrée en la matière est loupée avec une mauvaise annonce, vous n'arriverez pas à louer.

Quelques conseils pour rédiger une annonce aux petits oignons :

  • Une description du logement (surface, équipements, prestations) claire et ultra-détaillée
  • Des photos nettes, de qualité, qui donnent envie et permettent de se projeter
  • Un point de contact avec interlocuteur (vous ou l'agence), les annonces floues ne sont pas prises au sérieux

Les mentions obligatoires qui doivent apparaître sur l'annonce :

  • Montant de loyer total mensuel. Vous devez préciser si les charges sont comprises ou non
  • Montant des charges récupérables (le cas échéant)
  • Montant du dépôt de garantie (appelée aussi caution)
  • Statut meublé ou non-meublé
  • Surface habitable en mètres carré
  • Commune du logement
  • Classe énergétique du logement (fournie par le DPE)

💡
Notre conseil : rédigez votre annonce comme si vous décriviez l'appartement à un ami. L'idée est de rendre la lecture fluide et entraînante pour le lecteur afin qu'il puisse se projeter facilement. Évitez les phrases trop courtes avec juste quelques éléments clés : "70M2. Plein centre ville. 3 pièces." Cela rend l'annonce très froide et décourage les locataires. On vous donne un exemple ci-dessous.

exemple annonce location
Exemple d'une annonce avec une rédaction fluide et attractive.

Faire les visites

C'est l'heure des visites ! Cette étape va vous demander un peu d'organisation pour ne pas finir débordé et épuisé.

Faites venir un ou plusieurs locataires en même temps, à votre guise. Si vous avez de nombreuses demandes de visites et que vous n'avez pas le temps de trier les locataires, essayez de centraliser les visites par bloc de locataires, sinon vous allez y passer vos journées.

Présenter succinctement l'appartement sans trop en faire : l'idée est de fournir les informations qui ne sautent pas aux yeux des potentiels locataires (place de parking, consommation énergétiques, voisinage...)

N'oubliez pas de répondre à toutes les questions des visiteurs et restez honnêtes. Vous n'avez aucun intérêt à mentir pour enjoliver la situation si ce n'est de devoir recommencer l'exercice dans quelques mois parce que votre locataire mécontent aura pris congés.

Pour rendre l'appartement le plus chaleureux possible et permettre aux futurs locataires de se projeter, choisissez une visite un jour de soleil ! Ce sera d'autant plus simple de les faire se sentir bien.

Pour anticiper l'étape suivante et faire gagner du temps à tout le monde, demandez à tous les visiteurs de venir avec leur dossier de locataire. Pour ce faire, prenez le temps la veille de la visite de détailler les pièces qu'ils devront apporter.

Choisir le bon locataire

Le choix du locataire va se faire en fonction de 2 types de critères :

  • Son dossier
  • Votre appréciation personnelle

Le dossier c'est l'ensemble des éléments essentiels qui vont vous permettre de vérifier la solvabilité du locataire mais aussi ses antécédents. Une bonne analyse du dossier va tout simplement vous dire si celui-ci est fiable ou non.

Les pièces indispensables à demander dans le dossier de location :

  1. Document d'identité
  2. Justificatifs de revenus (bulletin de salaire, avis d'imposition)
  3. Contrat de travail
  4. Dernière quittances de loyer
  5. Acte de caution (le cas échéant)

Votre appréciation personnelle est moins importante mais cela reste un facteur à prendre en compte, vous devez sentir le courant passer avec votre futur locataire. Voyez cela comme une relation d'un professionnel avec son client : vous n'aimeriez pas travailler avec un client entêté n'est-ce pas ? C'est la même chose ici !

Ça peut paraître futile, mais si, à l'avenir, vous rencontrez un litige ou un problème qui vous oppose, le fait d'être en bon terme avec le locataire apaisera directement la situation.

Signer le contrat de bail

Vous avez trouvé le bon locataire, parfait ! Vous devez à présent finaliser cette mise en location en rédigeant un contrat de bail adéquat.

Ce document, obligatoire à tout propriétaire qui met son appartement en location, doit contenir plusieurs éléments :

  • Nom du propriétaire et du locataire
  • Date de début du bail, durée du bail
  • Adresse du logement
  • Montant du loyer et des charges
  • Montant du dépôt de garantie
  • Modalités de paiement

Il doit exister plusieurs exemplaires et être signé par les 2 parties. Plusieurs modèles existent en ligne si vous ne savez pas comment rédiger un bail de location complet.

Faire l'état des lieux et la remise des clés

Dernière étape et votre mission de mise en location d'appartement sera accomplie : l'état des lieux et la remise des clés.

L'état des lieux permet simplement de constater l'état du logement (et des équipements s'il y en a) avant l'arrivée du nouveau locataire.

Au départ du locataire, il sera apposé à l'état des lieux de sortie afin de vérifier s'il y a eu d'éventuelles dégradations et/ou usures qui sont normales ou imputables au mauvais entretien du bien par le locataire.

Vous pouvez décider d'opérer l'état des lieux vous-même, ou à l'inverse, de solliciter une entreprise spécialisée afin d'être certain de ne rien oublier.

💡
Excepté les 3 premières étapes (fixer le prix du loyer - aménager le logement - souscrire une assurance), les suivantes sont entièrement délégables à une agence immobilière : vous laissez le bien sous gestion locative moyennant un pourcentage du loyer et vous n'avez plus rien à faire.

Les conditions de mise en location d'un appartement pour le propriétaire

Contrairement à ce que beaucoup pensent en France, tout le monde ne peut pas mettre en location un appartement simplement parce qu'il en est le propriétaire. En France, plusieurs obligations incombent à ce dernier s'il souhaite trouver un locataire et générer des revenus.

💡
Le propriétaire ne respectant pas la loi et les conditions de mise en location s'exposent à des amendes et de potentielles sanctions pénales.

Louer un logement aux normes

Les deux normes les plus importantes concernent la sécurité et la salubrité du logement : vous ne devez faire peser aucun risque physique ou sanitaire sur le locataire via votre logement, c'est la loi.

Cela implique que le logement soit loué propre, qu'il n'y ait pas d'infiltration d'humidité, de plomb ou d'amiante (cas plus rare). L'accès à l'eau potable et à l'eau chaude est également obligatoire pour des raisons évidentes d'hygiène. Il en est de même pour les toilettes et un système d'évacuation des eaux usées.

Concernant la sécurité, elle est surtout relative aux installations électriques qui doivent avant tout respecter la norme NF C15-100. Vous devez aussi vérifier que le chauffage et l'arrivée de gaz fonctionnent correctement sans aucun danger ou manipulation délicate.

Si l'appartement à des équipements dans le cadre d'une location meublée : four, micro-ondes, plaques chauffantes... Ils doivent fonctionner normalement sans aucun risque pour l'utilisateur.

💡
La surface minimale pour proposer un bien à la location en France est de 9m2 au sol avec une hauteur sous plafond de 2,20m. Faites-vous aider par une agence immobilière si vous avez des doutes quant au fait que votre logement respecte la loi en vigueur.

Effectuer les diagnostics obligatoires

Le propriétaire/bailleur qui veut louer son appartement doit réaliser plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires qu'il doit remettre au locataire via un dossier de diagnostic technique : le DDT.

Les diagnostics en question sont :

Sans ces diagnostics, la mise en location de l'appartement n'est pas considérée légale.

Ces différents diagnostics respectent des conditions précises et ne sont pas gratuits, vous allez devoir passer par des professionnels pour les effectuer.

N'hésitez pas à consulter les liens à votre disposition, ils redirigent vers une ressource officielle.

FAQ sur la mise en location d'un appartement

Puis-je louer un appartement en étant propriétaire d'une maison ?

Oui, vous pouvez louer un appartement même si vous êtes déjà propriétaire d'une maison. Votre statut de propriétaire n'impacte pas votre éligibilité à devenir locataire d'un autre bien immobilier.

Quelles sont les obligations d'un propriétaire pour louer un appartement ?

Les obligations d'un propriétaire incluent la fourniture d'un logement décent, la réalisation des réparations nécessaires, l'assurance de la sécurité du bien, et le respect des régulations concernant la gestion des dépôts de garantie et des loyers.

Quel type de bail pour louer mon appartement ?

En France, le type de bail le plus courant pour louer un appartement non meublé est le bail résidentiel de trois ans, renouvelable automatiquement. Pour un appartement meublé, le bail typique est d'une durée d'un an, renouvelable automatiquement.

Puis-je être locataire et propriétaire en même temps ?

Vous pouvez être à la fois locataire d'un bien immobilier et propriétaire d'un autre. Cette situation est courante pour ceux qui investissent dans l'immobilier tout en habitant ailleurs pour des raisons professionnelles ou personnelles.

La mise en location de votre appartement en tant que propriétaire n'est pas si compliquée au bout du compte ! Vous devez simplement vous assurer de bien suivre les étapes et de respecter la législation en vigueur afin d'éviter tout problème qui pourrait pénaliser votre prochaine source de revenus potentielles !

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Jordan Houi

Jordan Houi

Passionné par les sujets liés à l'épargne et l'investissement. Je vous partage des solutions simples (parfois moins simples) pour gérer et faire fructifier votre capital.
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