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Investir à Dubaï : est-ce une bonne opportunité ?

Investir à Dubaï : est-ce une bonne opportunité ?

Source de beaucoup de fantasmes et d'à priori, on ne sait finalement pas beaucoup de choses sur Dubaï avant d'y être allé ! Une chose est sûre : la Cité-État phare du Moyen Orient est toujours en plein développement et nombreux sont les investisseurs qui souhaitent faire partie de l'aventure. Mais est-ce qu'investir à Dubaï est réellement une bonne idée ? On fait le point.

Dans cet article :

Peut-on investir à Dubaï en tant que français ?

Beaucoup de français se posent la question : est-il possible d'investir son argent ou d'investir dans l'immobilier à l'étranger, dans un endroit comme Dubaï ?

La réponse oui, il est tout à fait possible de placer tout ou partie de vos capitaux à Dubaï tant que vous respectez la réglementation fiscale française en déclarant aux services fiscaux ce que vous avez investi hors de France.

Ce procédé s'initie via la déclaration de patrimoine, directement disponible sur votre espace personnel, depuis Impôts(.)gouv.

Cette déclaration à pour but d'éviter le blanchiment de capitaux et de permettre à l'État français de tracer d'éventuels mouvements suspicieux.

Donc oui, vous pouvez investir à Dubaï et ce de plusieurs façons : il peut s'agir d'un investissement immobilier où d'un investissement dans une entreprise.

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Si vous décidez de vous lancer sur le marché immobilier à Dubaï, on ne peut vous recommander que de passer par une agence spécialisée comme stoneinvest.ae, le marché est concurrentiel et il faut être vif, autant être bien accompagné.

Pourquoi investir à Dubaï ?

Investir c'est bien, faut-il encore savoir quels sont les arguments qui vont en la faveur de la célèbre cité-État.

On entend de plus en plus parler de Dubaï comme le nouvel eldorado pour les entrepreneurs et les investisseurs, une sorte de nouvel USA ou tout serait possible.

Essayons d'analyser tout cela de façon objective.

Historiquement, il est vrai que le track record de Dubaï est impressionnant : en quelques décennies, la ville est passée d'une zone désertique, totalement hostile à la vie et à l'activité humaine à un des plus gros centres d'affaires du Moyen Orient, au sein d'une fédération (les Emirats Arabes Unis) qu'elle domine avec Abu Dhabi.

À lire : la situation économique et financière des Emirats Arabes Unis par la Direction Générale du Trésor français.

Si le pétrole était, il y a encore quelques années, la quasi-totalité de la richesse produite par Dubaï, les activités hors hydrocarbures connaissent des progressions importantes favorisant la diversification de son économie et démontrant le potentiel de la ville.

Cette économie en expansion (6% de croissance en 2022) attire forcément de nombreux capitaux : ceux des occidentaux aisés ou avides de nouvelles aventures entrepreneuriales qui se bousculent à Dubaï pour y démarrer une nouvelle vie.

Cet attrait des investisseurs et des entrepreneurs n'est pas sans motivation : la fiscalité de Dubaï est incroyablement intéressante pour une personne aisée ou une entreprise avec d'importants excédents : une seule imposition de 9% est applicable aux sociétés qui réalisent + de 95 000€ ( 375 000AED) par an... Nous sommes loin des 25% d'imposition moyenne en France.

Investir a Dubaï est-ce rentable ?

La rentabilité de votre investissement à Dubaï va dépendre de plusieurs facteurs mais il est clair que la profusion de nouveaux habitants fortunés dont bénéficie Dubaï permet inévitablement de créer des entreprises et de trouver des biens immobiliers rentables plus facilement.

La demande immobilière est d'ailleurs boostée par cet afflux de population : de nouveaux immeubles, résidences et penthouse sortent de terre tous les mois, entraînant une évolution positive du marché de l'immobilier de Dubaï.

On estime en effet que le rendement locatif moyen brut est de 8% à Dubaï.

Un chiffre qui excède largement le rendement locatif de capitales et grandes villes en Europe et en Occident :

  • Londres : 3%
  • Paris : 3,75%
  • Bruxelles : 5%
  • Hong Kong : 2,80%

Et oui, malgré sa réputation haut de gamme, les prix et le marché immobilier sont bien plus abordables que les grandes villes développées de notre monde occidental.

Dans quoi investir à Dubaï ?

Vous l'avez compris, à Dubaï deux types d'investissements sont intéressants :

  • Les entreprises
  • L'immobilier

À moins d'avoir un carnet d'adresses déjà rempli à Dubaï, nous vous recommandons plutôt de vous tourner vers l'immobilier, un secteur ou l'expertise (ou du moins l'accompagnement) est certes nécessaire mais beaucoup moins risqué que l'investissement en entreprise, qui relève du Private Equity.

Le marché immobilier de Dubaï

L'immobilier à Dubaï est en croissance depuis plusieurs années déjà et ce n'est pas prévu de s'arrêter de si tôt ! Les opportunités sont encore nombreuses et les volumes de transactions sur l'année 2023 le prouvent : le marché immobilier dubaïote à connu une hausse de 18,5% par rapport à 2022.

Les autres raisons poussant les investisseurs à se tourner vers l'immobilier à Dubaï sont à peu près les même que nous avons cités en début d'article quant à l'intérêt d'investir tout court à Dubaï :

  • Une population en croissance
  • L'emplacement stratégique de la ville au Moyen Orient
  • Un afflux de capitaux
  • Une économie qui se diversifie et qui ne repose plus uniquement sur le pétrole

Comment investir dans l'immobilier à Dubaï ?

Si vous êtes convaincus, voyons à présent ensemble comment investir dans l'immobilier à Dubaï, car oui, comme tout investissement, cela nécessite de la réflexion et une stratégie.

Ou investir à Dubaï ?

Pour investir, vous devez d'abord trouver l'emplacement idéal. Voici les meilleurs quartiers pour investir dans l'immobilier à Dubaï.

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Précautions : avant d'investir, définissez votre projet. Vous devez faire matcher ce dernier avec l'endroit que vous ciblez. Il est évident que si vous souhaitez acquérir un appartement pour en fait un penthouse de luxe dans un quartier "populaire" vous trouverez difficilement preneur. L'inverse est également vrai. N'allez pas trop vite et prenez soin d'affiner votre stratégie.

Dubaï Marina

Dubaï Marina est un des quartiers les plus célèbres, notamment grâce au centre d'affaires, remarquable par les grattes ciels qui le composent.

Très touristique, la Marina propose des biens de milieu de gamme attrayants, très prisés par les expatriés. Vous y trouverez à la fois des appartements, des maisons de ville, des restaurants et des magasins. Les prix restent accessibles comparés à des quartiers plus luxueux.

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Rendement locatif moyen estimé : 6,5%

Business Bay

Business Bay est le quartier le plus dynamique de la ville. C'est le centre névralgique du business à Dubaï.

Autant sollicité par les investisseurs immobiliers que par les touristes, le quartier offre des hôtels de luxe, des restaurants haut de gamme et des vues à couper le souffle sur l'architecture de la ville.

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Rendement locatif moyen estimé : 7%

Palm Jumeirah

Palm Jumeirah est probablement le quartier le plus connu des personnes ne vivant pas à Dubaï, reconnaissable entre mille dû à son architecture particulière formant un palmier artificiel.

Véritable péninsule, on y trouve surtout des immeubles résidentiels luxueux au bord de plages privées.

Il s'agit vraiment d'un endroit privilégié pour une clientèle très aisée : à l'achat, les prix des logements peuvent atteindre plusieurs millions d'euros et à la location plusieurs milliers d'euros.

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Rendement locatif moyen estimé : 5,5%

Arabian Ranches

Le quartier des expatriés ! Arabian Ranch est construit autour d'un golf, plutôt éloigné du reste des quartiers de centre ville de Dubaï.

Ici, pas de gratte-ciel ou de quartiers d'affaires, on y trouve plutôt des appartements, des villas, beaucoup d'espaces verts et des commodités pensées pour les familles.

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Rendement locatif moyen estimé : difficile à déterminer, entre 5 et 10%

Bluewaters

Bluewaters est le quartier le plus récent de Dubaï, achevé en 2018.

Comme Palm Jumeirah, c'est une péninsule totalement artificielle avec une particularité supplémentaire : elle est construite en hauteur et surplombe la ville avec 210 mètres d'altitude.

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Rendement locatif moyen estimé : difficile à déterminer, entre 5 et 10%

Downtown Dubaï

Downtown Dubaï est LE quartier le plus prisé de la ville. C'est là où vous trouverez le Burj Khalifa, le Dubaï Mall, la fontaine de Dubaï.

C'est le véritable coeur de la ville, il est difficile de ne pas trouver un logement adapté à un besoin particulier. Downtown compte 2 millions de visiteurs chaque année.

En conséquence de cet attrait pour touristes, locataires et investisseurs, les prix d'achat des propriétés peuvent être très élevés.

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Rendement locatif moyen estimé : difficile à déterminer, entre 5 et 10%

Quelle fiscalité pour un investissement à Dubaï ?

La fiscalité applicable à tout investisseur immobilier à Dubaï va dépendre de la convention existante entre le pays ou il est résident fiscal et Dubaï. Dans notre cas, nous allons aborder la convention existante avec la France, puisqu'on suppose que vous êtes un résident fiscal français.

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Les explications suivantes ne vous concernent pas si vous êtes ou si vous projetez de devenir un résident fiscal dubaïote. Si vous êtes encore ou déjà un expatrié français c'est un autre cas de figure : vous pouvez obtenir toutes les informations en cliquant ici.

En règle générale, l'achat et la simple possession d'un bien immobilier ne posent pas de problèmes fiscaux spécifiques en matière d'impôt sur le revenu, de TVA et de prélèvements sociaux pour le résident français. C'est un des avantages majeurs.

Mais, comme pour les détenteurs d’immobilier en France, il peut y avoir un impôt sur la fortune immobilière (IFI) dans le cas où la valeur globale de la propriété que vous possédez sur le territoire Émirati dépasse 1 300 000€ net.

C’est là que nous devons regarder du côté des conventions fiscales internationales : entre la France et les Émirats arabes unis, selon cette convention, les biens immobiliers détenus par un résident français aux Émirats arabes unis peuvent être imposables en France.

En pratique, si aucun impôt sur la fortune immobilière n'est prélevé aux Émirats arabes unis, le bien immobilier devra être pris en compte dans le calcul de la valeur nette du patrimoine et pourrait être assujetti à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) en France. 

L'emploi du conditionnel est beaucoup présent dans cette partie (et cela peut vous paraître un peu flou) pour la simple et bonne raison que l'imposition va dépendre de votre situation et de ce qu'il est possible d'optimiser ou non avec votre patrimoine existant.

C'est la raison pour laquelle, avant d'investir dans l'immobilier à Dubaï ou à l'étranger, consulter un avocat fiscaliste international va vous aider à fournir une évaluation précise de vos obligations fiscales et à déterminer si le seuil d'imposition est atteint chaque année.

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Si vous souhaitez vous inscrire dans le développement de Dubaï et y développer vos investissements immobiliers sur le long terme, vous devriez considérer le Golden Visa : c'est une offre mise en place dans la ville qui permet de nombreux avantages aux investisseurs.

Nouvel eldorado de la pierre au Moyen-Orient, Dubaï peut vous permettre de réaliser des investissements immobiliers très intéressants si vous prenez le temps de vous informer et d'établir une stratégie minutieuse. Prenez soin de sélectionner le bon quartier, le type de bien adéquat et d'optimiser votre fiscalité afin d'obtenir la meilleure rentabilité possible. Alors, prêt à investir à Dubaï ?

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Jordan Houi

Jordan Houi

Passionné par les sujets liés à l'épargne & l'investissement. Titulaire de la certification AMF. Je vous partage des solutions simples (et moins simples) pour gérer et faire fructifier votre capital.
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