Investir dans les SCPI en usufruit pour une société à l'IS

Le placement de trésorerie pour une entreprise est une tâche plus compliquée qu'il n'y paraît et beaucoup de dirigeants ne trouvent pas leurs comptes avec les investissements "classiques" que leurs présentent leur conseillers. Moins connu, l'investissement dans les SCPI en usufruit est une option qui peut être très intéressante pour une société à l'IS. On vous explique !

Dans cet article :

• SCPI dans une société à l'IS : est-ce possible ?
• L'intérêt des SCPI en usufruit pour une société à l'IS
• Comment acheter une SCPI en usufruit ?
• Comptabilisation des SCPI dans une société à l'IS
• Fiscalité des SCPI dans une société à l'IS

SCPI dans une société à l'IS : est-ce possible ?

L'investissement en SCPI est bien connu des particuliers mais elle est tout à fait réalisable par un chef d'entreprise pour le compte de sa société à l'IS.

Et comme dans l'immobilier physique traditionnel, il est possible de réaliser ce qu'on appelle un démembrement de propriété : on sépare l'usufruit, c'est-à-dire la jouissance du bien, de la nue-propriété, c'est-à-dire la possession du bien sans son exploitation.

Pour réaliser une telle opération, il faut passer par une société de gestion de portefeuille (SGP) qui s'occupe de la transaction, en obtenant les parts de la SCPI avec le capital de l'entreprise.

Généralement, quand une société devient propriétaire de l'usufruit d'un bien (on parle d'usufruitier) c'est souvent un épargnant particulier qui est, quant à lui, le nu-propriétaire du bien.

Donc légalement il n'y a aucun problème, une société ou une personne morale à le droit d'être propriétaire de parts de SCPI en usufruit, après démembrement, dans le but de faire fructifier un capital ou de réaliser un placement de trésorerie d'entreprise.

L'intérêt des SCPI en usufruit pour une société à l'IS

Si l'intérêt principal des SCPI en usufruit pour une entreprise est la fructification de la trésorerie, vous allez voir que d'autres avantages découlent de ce placement.

Un rendement élevé

Parlons de ce qui intéresse en premier les investisseurs : le rendement ! En moyenne sur les SCPI il est très bon, vous pouvez espérer obtenir entre 4 à 7% de rendement annuel.

Certes, c'est moins intéressant que ce qu'il est possible d'obtenir avec de l'immobilier locatif mais gardez en tête qu'avec les SCPI vous n'avez strictement aucune contrainte : pas de gestion de locataire, pas de potentiels dégâts, pas de travaux de mise aux normes...

L'investissement en SCPI fait figure d'un véritable revenu passif pour votre société qui se contente d'encaisser les loyers correspondant aux parts qu'elle détient.

Diversification

Les SCPI c'est un placement qui permet une diversification intéressante. Rappelez-vous qu'une SCPI est une société qui est composée de parts ayant pour sous-jacent un ensemble de bien immobiliers aux spécificités bien différentes.

D'ailleurs, le but de la société qui a la SCPI sous gestion est de composer un portefeuille le plus diversifié possible, résilient face au risque de marché.

Donc détenir des SCPI (en usufruit ou non) via votre société c'est une double diversification : vous avez de l'immobilier papier dans votre portefeuille et en plus, cette SCPI en tant que telle est diversifiée puisque les biens qui la composent sont tous différents, avec différents locataires, amenuisant de nouveau le risque.

Amortissement des parts

Un autre point notable c'est la possibilité d'amortir, comptablement parlant, les revenus générés par l'usufruit temporaire de la SCPI. Factuellement, vous réduisez le revenu imposable de votre société puisque vous les comptabilisez en charge.

Seul l’usufruit, qui est un droit dont l’usage est par définition limité, constitue une immobilisation incorporelle amortissable sur sa durée de façon linéaire.

Accédez à la partie complète sur l'amortissement comptable plus bas dans l'article, on vous donne un exemple de calcul.

Fiscalité avantageuse

La fiscalité vous l'aurez compris, elle est très avantageuse pour un investissement en SCPI pour une société à l'IS dans le cadre d'un démembrement : vous êtes imposés uniquement sur la valeur de l'usufruit du bien.

Absence de gestion

Enfin, avec un investissement en SCPI pour une société à l'IS, en usufruit ou non, vous pouvez vous concentrer sur un autre pan de votre activité et laisser l'administration et tous les problèmes inhérents à la SCPI à la société de gestion qui s'en occupe pour vous.

Comment acheter une SCPI en usufruit avec ma société ?

Opter pour une société de gestion

Le moyen le plus simple et sécurisé c'est de passer par une société de gestion qui s'occupera d'acquérir les parts de SCPI en usufruit.

Cette dernière s'occupera de toutes les démarches et à l'achat simultané des parts de la SCPI : l'usufruit pour vous, la nue-propriété pour l'autre acquéreur.

C'est là tout l'avantage, étant donné qu'il s'agit d'un investissement en démembrement, vous devez avoir l'autre partie (celle qui acquiert la nue-propriété) qui procédera à l'achat en même temps que vous. Cela dit, rassurez-vous : la société de gestion s'en occupe, vous n'avez rien à faire.

Exemple d'achat de parts de SCPI en usufruit temporaire

Un exemple simple vous permettra de saisir pleinement le fonctionnement et l'avantage de ce montage.

Nous allons prendre le cas de parts en SCPI démembrées pour une durée de 5 ans :

Dans un démembrement classique, la valeur de l’usufruit est de 20% de la valeur des parts et la nue-propriété 80%.

En achetant des parts de SCPI en usufruit, vous payez la contrepartie du nu-propriétaire : il n'a plus à régler l'usufruit puisque vous venez de le faire, en tant qu'usufruitier. De ce fait, vous bénéficiez d’une décote de 80% puisque vous n’achetez et ne devenez propriétaire que de 20% de la valeur de la pleine propriété.

Mais vous percevez tout de même des revenus réguliers pendant la durée du placement à hauteur de la valeur de pleine propriété : c'est là que vous retrouvez l'avantage majeur de ce type de placement

Enfin, à la fin de cette période, les parts que vous aviez achetées reviennent pleinement au nu-propriétaire : elles ne font plus partie de votre patrimoine et vous ne pouvez pas les revendre. Cette revente automatique et cette fin de jouissance de l'usufruit s'appelle l’extinction de l’usufruit temporaire.

Comptabilisation des SCPI dans une société à l'IS

La comptabilisation de vos parts de SCPI dans le bilan de votre entreprise n'est pas très compliquée mais nécessite de respecter plusieurs étapes clés.

Évaluation initiale

L'usufruit de la SCPI doit être évalué et inscrit au bilan de la société à son coût d'acquisition.

Ce coût inclut le prix payé pour l'acquisition de l'usufruit mais aussi les frais accessoires directement attribuables à cette acquisition.

Amortissement des parts de SCPI pour une société à l'IS

Puisque l'usufruit est temporaire, vous avez le droit de l'amortir sur toute la durée de l'usufruit.

Prenons un exemple classique (usufruit temporaire de 5 ans) pour être plus clair.

Votre société investit une partie de sa trésorerie dans une opération d’usufruit de parts de SCPI :

• Montant investi : 50 000 euros
• Durée du démembrement : 5 ans
• Décote obtenue : 80%
• Rendement : 5%
• Taux d'imposition de la société : 33%

Admettons donc que la société va investir 50 000 euros en usufruit de SCPI équivalent à 250 000€ en pleine propriété.

Elle va donc percevoir pendant 5 ans un rendement de :

5% x 250 000€ = 12 500€ par an

En même temps, vous pouvez mettre en place l'amortissement annuel (pendant 5 ans) qui sera de :

50 000€ / 5 ans = 10 000€ par an

Au bout du compte, l'impôt annuelle applicable à votre société à l'IS sera :

12 500 (revenu annuel) - 10 000 (amortissement) = 2 500 (revenu imposable)

Avec un taux d'imposition de 33%, nous obtenons : 2 500 x 0,33 = 825 euros.

Pour aller plus loin vous pouvez calculer le gain net total sur les 5 années :

5 x 12 500 (revenus totaux) - 5 x 825 (impôts) - 50 000 (investissement de départ) = 8 375 euros.

Comptabilisation des revenus

Vous connaissez maintenant les revenus générés par les parts de SCPI. Ces derniers doivent être enregistrés comme des produits dans les comptes de résultat de la société.

Notez bien que ces revenus doivent être comptabilisés même si physiquement ils ne sont pas encore perçus, selon le principe de rattachement des produits à l'exercice auquel ils se rapportent.

Cession de l'usufruit

Dernier point à prendre en compte dans la comptabilisation des SCPI détenues par votre société : la cession de l'usufruit.

Si l'usufruit est cédé avant l'expiration de sa durée, vous devez effectuer une opération comptable.

Cette dernière assez simple en réalité : il suffit de prendre la différence entre le prix de cession et la valeur comptable nette (valeur d'origine diminuée des amortissements pratiqués) et de la traiter comme un résultat financier (plus-value ou moins-value) pour votre société.

Fiscalité des SCPI dans une société à l'IS

Nous avons déjà balayé une bonne partie de la fiscalité applicable pour les SCPI dans votre société (amortissements, cessions...) mais il reste quelques éléments intéressants à traiter afin d'avoir une compréhension complète.

Revenus fonciers et des dividendes

Tous les revenus générés par les SCPI détenus (revenus fonciers, loyers, etc.) sont imposés au niveau de la société à l'IS, logique.

Ces revenus sont intégrés dans le résultat fiscal de la société et soumis au taux de l'IS en vigueur, soit 25% pour les exercices ouverts à partir du 1er janvier 2022.

Frais déductibles

Enfin, concernant tous les frais liés à l'acquisition et à la gestion des parts de SCPI (frais de notaire, commissions, intérêts d'emprunt...) vous avez la possibilité de les déduire du résultat fiscal de la société, ce qui réduit l'assiette imposable de votre société.

Ne passez pas à côté : les frais de notaire et autres commissions peuvent atteindre des sommes importantes, il serait dommage d'oublier de les déduire

Vous l'avez compris, l'investissement dans des parts de SCPI en usufruit est un mécanisme très intéressant pour une société à l'IS qui souhaiterait placer sa trésorerie. Mais ce n'est pas le seul placement de trésorerie existant ! Découvrez les autres placements possibles pour votre société en cliquant sur les liens ci-dessous.

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