Quels sont les critères d'achat d'une maison ?
Acheter une maison est souvent l’un des projets les plus importants d’une vie, et il n’est pas toujours simple de savoir par où commencer. Entre l’emplacement, le budget, la surface, les équipements ou encore les concessions à envisager, vous vous retrouvez face à une multitude de critères à analyser... Pour éviter de passer à côté de la maison idéale, ou au contraire de faire un mauvais choix par précipitation, il faut aborder votre recherche avec méthode. Dans cet article, nous allons passer en revue les critères d’achat d'une maison les plus déterminants, c'est parti !
Dans cet article :
- Quels sont les critères immobilier déterminants ?
- Comment concilier budget, qualité et compromis pour un achat réfléchi ?
- Bonus : la liste des 12 critères indispensables pour l'achat de sa maison
Quels sont les critères immobiliers déterminants ?
Pourquoi l’emplacement est-il le facteur le plus crucial dans le choix d’une maison ?
Vous avez forcément déjà entendu que l’emplacement est roi : ce n’est pas un hasard.
Comment ça se fait ?
L’emplacement influence presque tout au niveau de votre qualité de vie : le temps passé dans les transports, l’accès aux services… C’est aussi et surtout l’un des seuls critères que vous ne pourrez jamais modifier.
Étant donné que c'est un critère important pour tout le monde et que personne ne peut le modifier, c'est le critère qui détermine en majeure partie la valeur future du bien.
Cet emplacement, il faut donc l'analyser, avec une attention particulière sur plusieurs sous-critères :
- La proximité des transports : bus, métro, gare, axes routiers...
- Les commerces et services : supermarchés, écoles, médecins, activités.
- L’environnement immédiat : bruit, vis-à-vis, circulation, sécurité.
- Le potentiel de valorisation : quartiers en développement, projets urbains.
Une maison magnifique mal située ne peut pas être téléportée dans le centre ville...
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Comment concilier budget, qualité et compromis pour un achat réfléchi ?
Acheter une maison ou un appartement ne se résume JAMAIS au seul prix affiché ! C'est bien plus que ça : entre les frais annexes, les travaux, le financement et les concessions à envisager, vous allez surtout devoir établir un budget clair... Et avec méthode.
C’est cette façon de procéder qui va vous permettre de prendre une décision lucide, sans regret possible dans quelques années.
Quelles démarches pour fixer un budget incluant tous les coûts associés ?
Le prix de vente de la maison n’est que la base du calcul. Pour avoir une vue d'ensemble et éviter les mauvaises surprises, vous devez calculer le coût total d’acquisition ! Ce qui inclut :
- Le prix du bien
Il faut d'abord vérifier la cohérence avec les prix au m² du secteur (plusieurs sites sont à votre disposition pour effectuer ce calcul : DVF, MeilleursAgents, Notaires de France...).
Analysez les variations de prix selon la rue et celles avoisinantes, l’état de cette même rue, les travaux en cours ou prévus, l’orientation du bien...
- Les frais annexes obligatoires
Vous allez faire face à des frais de notaire, bien évidemment, qui vont différer en fonction de l'ancienneté et donc de l'état du bien : 7-8% dans l’ancien VS 2-3% dans le neuf.
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Il faudra rajouter ensuite les frais d’agence immobilière : parfois inclus, parfois non... Donc c'est important de les vérifier pour anticiper le coût total.
Enfin, moins important mais à ne pas oublier pour autant, la garantie + les frais bancaires : caution, hypothèque, dossier, assurance emprunteur.... Vous pouvez compter en moyenne 1 000 à 3 000€.
- Le budget travaux
On arrive dans des coûts hypothétiques qui vont vous concerner uniquement si vous avez prévu de faire des travaux dans votre maison/appartement.
Si tel est le cas, vous devez évaluer en amont tout ce qui va faire l'objet d'améliorations en commençant par ce qui coûte le plus cher : toiture, électricité, isolation, système de chauffage, fenêtres...
Un budget travaux est toujours sous-estimé, car il y a toujours des imprévus... Vous pouvez prévoir une marge de sécurité de 10 à 15%.
- Le coût d’usage futur de la maison
Sur ce dernier point il s'agit de bon sens et de réfléchir à tous les coûts de fonctionnement, à commencer par les factures énergétiques : chauffage, eau, électricité... Difficile de donner une fourchette tant les coûts sont fortement influencés par le type de logement (petite ou grande maison, éclairage ou chauffage important...).
Prenez aussi en compte les impôts locaux, dont la fameuse taxe foncière qui est aussi très variable selon la commune.
Si vous avez un jardin, prenez aussi en compte le coût de son entretien annuel, ou à défaut estimez-le avec une fourchette haute.
Le but final est clair : éviter de “tomber amoureux” d’une maison ou d'un appartement financièrement irréaliste.
Comment identifier les concessions acceptables et ne pas sacrifier les points essentiels ?
Ce n'est pas un scoop pour vous (on l'espère), mais dans presque toutes les recherches de logement, on finit par devoir faire des compromis, c'est normal.
L’objectif n’est pas de renoncer à ce qui compte vraiment pour vous dans votre maison, mais de distinguer ce qui est négociable et ajustable de ce qui ne l’est pas du tout.
Pour réussir à établir cette différenciation entre éléments indispensables et éléments ou il est possible de faire un compromis, classez vos critères en 3 catégories durant la visite de la maison :
- Essentiels (non négociables)
- Importants (négociables avec réflexion)
- Confort (qui relèvent du bonus)
Les critères qui sont essentiels sont ceux qui impactent votre quotidien ou la valeur du bien, généralement il s'agit de :
- L'emplacement
- Le temps de trajet domicile–travail
- Le nombre minimum de chambres
- L'orientation / luminosité
- Le potentiel de revente
- Le niveau de nuisance sonore acceptable
Les points importants (ceux négociables avec réflexion) sont ceux qui peuvent être améliorés ou compensés, par exemple :
- Un jardin plus petit que prévu
- Une absence de garage mais la possibilité de créer un parking
- Une cuisine à relooker
- Une isolation à améliorer
- Une salle de bains datée
Enfin, les éléments de confort (qui constituent des bonus) sont des points agréables, mais pas déterminants, bien souvent on parle de :
- La cheminée
- La suite parentale
- Des baies vitrées XXL
- Un dressing séparé
Vous avez réussi à établir cette liste ? C'est parfait, on peut maintenant passer à l'étape suivante et analyser les concessions dans une logique long terme.
Pour ça, il faut vous posez-vous les bonnes questions sur chaque point ou vous avez des doutes, c'est assez simple :
- Le défaut du bien est-il corrigeable ? Si oui, à quel coût ?
- Ce compromis impactera-t-il mon quotidien ?
- Le bien pourra-t-il se valoriser malgré ce point faible ?
- Le compromis risque-t-il de devenir un problème permanent ?
Voici un exemple pour que ce soit plus parlant :
- Le défaut concerne la cuisine qui est trop petite : pas de souci, ça se rénove facilement.
- La rue est très bruyante : malheureusement, ça ne changera jamais.
- Le DPE du logement est noté E : il est améliorable.
- Le terrain en bord de route : aïe, ça va impacter la valeur du bien à la revente.
Vous avez saisi l'idée ? Le but est de découper, point par point, les critères qui pèsent dans votre jugement pour évaluer la faisabilité globale de ce projet de vie au regard de vos envies.
Bonus : la liste des 12 critères indispensables pour l'achat de sa maison
Besoin d'aller à l'essentiel dans la préparation de votre recherche de maison ou d'appartement ? Pas de problème, on vous donne la check-list des 12 critères à vérifier absolument durant la visite du logement pour être sûr de faire le meilleur choix.
1. L’emplacement
Pas de surprise, c'est le critère n°1 ! L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement.
C'est LE critère décisif, celui qui influence la qualité de vie, la valeur du bien et le potentiel de revente.
Un bon emplacement de maison se détermine en prenant en compte un ensemble d'éléments clés gravitant autour du bien : transports, commerces, écoles, nuisances sonores, sécurité, projets urbains, environnement...
2. La surface habitable
Bien évidemment la surface du logement est l'autre élément phare à prendre en compte.
Mais soyez méticuleux : au-delà du chiffre annoncé, analysez la facilité de circulation dans la maison, la luminosité proposée, la hauteur sous plafond, et les espaces réellement utilisables.
3. Le nombre de pièces et la configuration
En fonction de vos besoins, il faudra bien évidemment analyser le nombre de chambres, la présence d'une pièce pour bureau, la qualité des espaces modulables, la séparation jour/nuit du logement et surtout le potentiel de transformation dans le cas où vous souhaiteriez faire des travaux de rénovation/agrandissement !
4. L’état général du bien
Là c'est un travail de fourmi : Toiture, isolation, système de chauffage, électricité, plomberie, fenêtres... Il faut tout passer au peigne fin !
L'objectif ? Être certain que vous n'allez pas tomber sur une pièce/matériel en mauvais état qui pourrait vous contrarier à faire des travaux.
5. Le type d’habitation
Maison individuelle, mitoyenne, ancienne ou récente ? Posez-vous la question.
Pourquoi ? Parce que ça impacte les éventuels travaux, les coûts d’entretien et forcément la performance énergétique.
6. Les équipements et annexes
Est-ce que vous avez un garage ? Une place de stationnement ? Une cave ? Une buanderie ? Beaucoup de rangements ? Une terrasse et/ou un jardin ?
Pensez aussi à vérifier l'orientation du bâtiment vers le soleil (très important surtout si vous avez un espace extérieur !), la hauteur et la sécurité de la clôture, la facilité d'accès au logement...
7. La performance énergétique (DPE)
Un point clé pour les factures, le confort thermique et la valeur future du bien.
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) prend de plus en plus de place dans la valeur d'un bien et un DPE F ou G implique souvent de gros travaux pour remettre la maison aux normes.
8. Le budget global nécessaire
Quel est votre budget global pour l'achat de la maison ?
C'est aussi (et surtout) un critère décisif !
Pour le déterminer vous devez additionner :
- Le prix d’achat,
- Les frais de notaire,
- Les éventuels travaux,
- Les frais bancaires,
- L'assurance,
- Le coût annuel de l'entretien,
- Et la taxe foncière.
9. L’environnement sonore et visuel
Est-ce qu'il y a une forte circulation autour de la maison ? C'est un élément qui peut considérablement baisser la valeur de votre maison !
Prenez le temps d'analyser le voisinage, la présence de commerces à proximité, d'une ligne de train, ou même d'un vis-à-vis important avec un voisin.
10. Le potentiel de revente et la dynamique du quartier
Un bon achat doit aussi être un bon placement.
Analyser les évolutions du secteur (la ville et la région), les projets à venir dans ce même secteur, en bref : l’attractivité pour les futurs acheteurs.
11. Les contraintes administratives
En France il y a beaucoup de contraintes réglementaires : PLU, servitudes, zones inondables, droit de passage, possibilités d’extension ou d'aménagement... Faites la liste de tous les éléments administratifs obligatoires.
12. Le temps de trajet quotidien
Dernier critère mais pas des moindres : la durée de déplacement entre la maison et le travail, en somme le trajet que vous ferez le plus souvent.
C'est un critère souvent sous-estimé, mais déterminant pour votre futur confort de vie (travail, école, activités) !
Les critères d'achat d'une maison peuvent inclure le coup de cœur, mais ce dernier ne suffit pas ! En vérité, il faut trouver l'équilibre subtil entre vos critères essentiels, votre budget réel et les concessions que vous êtes prêt à accepter. Gardez toujours à l'esprit que l’objectif n’est pas de trouver le bien absolument parfait, mais celui qui répond à vos besoins prioritaires tout en offrant une qualité de vie durable. En maîtrisant pleinement ces critères d’achat pour votre maison, vous augmentez vos chances de faire un choix cohérent et pérenne, qui vous satisfera aujourd’hui… et dans plusieurs années !
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