Comment acheter un appartement à Dubaï depuis la France ?

Acheter un appartement à Dubaï depuis la France, c’est le rêve de plus en plus d’investisseurs, d’expatriés… Et de particuliers qui souhaitent diversifier leur patrimoine. Il faut dire que l’émirat fait de l’œil à bien des Français : fiscalité avantageuse, dynamisme économique, qualité de vie, soleil toute l’année… Le marché immobilier y est l’un des plus ouverts au monde, avec des prix encore attractifs par rapport aux grandes capitales européennes. Dans cet article, nous vous guidons pas à pas à travers tout le processus d’achat d’un appartement à Dubaï, depuis la France.

Dans cet article :

• Est-il possible d'acheter à Dubaï quand on vit en France ?
• Les avantages d'acheter à Dubaï
• Les 8 étapes pour acheter un appartement à Dubaï depuis la France
• Fiscalité et gestion après l'achat
• FAQ

Est-il possible d'acheter à Dubaï quand on vit en France ?

La réponse est simple : oui, absolument.

Dubaï fait partie des rares destinations au monde où un étranger peut acheter un bien immobilier en pleine propriété, sans avoir besoin d’être résident, ni même de se déplacer obligatoirement sur place.

Le système du “freehold” à Dubaï

Dubaï a mis en place depuis 2002 un système appelé “freehold” qui permet aux étrangers de devenir pleinement propriétaires d’un bien immobilier situé dans certaines zones définies.

Comment ça marche concrètement ?

Cela signifie que vous possédez le bien à 100 %, sans limite de durée, et que vous pouvez le louer, le revendre ou le transmettre comme bon vous semble.

Vous êtes donc réellement propriétaire et vous pouvez jouir et user du bien à votre convenance !

Quelles zones sont accessibles aux non-résidents ?

Le freehold est possible et permit dans certaines zones, pas sur tout le territoire.

Le gouvernement de Dubaï a identifié de nombreuses zones freehold, parmi les plus populaires on peut citer :

• Dubai Marina : très prisée pour l’investissement locatif court terme
• Downtown Dubai : idéal pour les appartements haut de gamme
• Business Bay : parfait pour les actifs et les entrepreneurs
• Jumeirah Village Circle (JVC) : bon compromis entre budget et rendement
• Palm Jumeirah : pour des biens premium et prestigieux

En tant que français, ces zones vous sont autorisées et vous pouvez donc investir dans ces quartiers bien situés à Dubaï, sécurisés, avec une forte demande locative… Tout en résidant à des milliers de kilomètres.

Peut-on acheter à distance depuis la France ?

Vous l'aurez compris : oui, il est même de plus en plus courant d’acheter un appartement à Dubaï sans être physiquement présent, grâce aux démarches 100% en ligne.

C'est de plus en plus courant et de nombreux acheteurs français gèrent toutes leurs affaires et démarches immobilières à distance : recherche du bien, signature des documents, virement des fonds, enregistrement de la propriété… Inutile d'être sur place.

Les avantages d'acheter à Dubaï

Acheter un appartement à Dubaï c'est non seulement possible pour un français, mais c’est aussi très intéressant d'un point de vue rendement et investissement, que vous soyez professionnel ou particulier.

Petit tour d'horizon des principaux atouts qui expliquent pourquoi.

1. Une fiscalité ultra avantageuse

C’est sans doute l’argument numéro un : à Dubaï, il n’y a ni impôt sur le revenu, ni taxe foncière, ni taxe d’habitation. Le décor est planté...

Si vous investissez pour louer, vous percevez vos revenus locatifs nets, sans prélèvements locaux... Ce qui représente, au bout du compte, une économie substantielle significative, largement supérieure à ce que vous pourriez obtenir avec un investissement immobilier en France.

2. Un rendement locatif élevé

Directement corrélé au point 1 (puisque la fiscalité est souvent responsable de la baisse du rendement), le marché immobilier de Dubaï affiche des rendements parmi les plus attractifs au monde, souvent entre 6 et 10 % nets, bien entendu variables selon l’emplacement, la vue, le type de bien et le mode de gestion (court ou long terme).

En ce qui concerne les zones les plus populaires, il faudra regarder du côté de JVC, Dubai Marina ou Downtown, qui sont clairement très populaires auprès des touristes et des expatriés.

3. Possibilité d’obtenir un visa investisseur

Une information capitale si vous avez des moyens conséquents : si vous investissez un montant minimum (actuellement autour de 750 000 AED, soit environ 190 000 €), vous pouvez prétendre à un visa investisseur vous permettant de vivre à Dubaï, voire d’y faire venir votre famille !

Le visa n'est pas illimité puisqu'il dure généralement entre 2 à 10 ans, selon le montant investi.

C’est une porte d’entrée à considérer sérieusement pour ceux qui envisagent de passer plus de temps sur place, voire de s’expatrier...

4. Un marché structuré, sécurisé et encadré

Contrairement aux idées reçues, le marché immobilier à Dubaï est très réglementé.

On n'y fait pas ce qu'on veut simplement parce qu'on a le capital : il est encadré par le Dubai Land Department (DLD) et l’autorité RERA, qui impose des licences aux agents et veille à la transparence des transactions.

Donc oui, vous pouvez acheter en toute confiance en étant français, à condition de montrer patte blanche, de passer par des interlocuteurs certifiés et professionnels.

5. Un achat accessible depuis l’étranger

C'est l'idée même de l'article : pas besoin de visa, ni de résidence fiscale pour investir à Dubaï !

Vous pouvez acheter, posséder, louer, vendre votre bien tout en continuant à vivre en France. On parle là d'un véritable marché ouvert, qui facilite l’investissement à distance.

Les 8 étapes pour acheter un appartement à Dubaï depuis la France

On rentre dans le vif du sujet en vous expliquant clairement toutes les étapes à suivre pour passer à l'achat de votre appartement à Dubaï depuis la France.

1 - Estimer son budget d’achat

On commence logiquement avec l'estimation de votre budget ! De combien disposez-vous ? Ou est-ce que vous pouvez vous permettre d'acheter ?

Si l'on analyse un petit peu, on voit que les prix de l’immobilier à Dubaï sont globalement plus accessibles que ceux des grandes villes françaises, notamment si l’on compare à Paris ou Lyon, deux des villes les plus chères et prisées en France.

Pour vous donner une idée, voilà les prix moyens (observés sur 2025) pour un appartement dans les zones populaires :

Il s'agit du coût pour l'appartement uniquement ! Si vous voulez comptabilisez la somme dans son entièreté, il faudra ajouter à cela des frais supplémentaire :

• Des frais de transfert DLD (Dubai Land Department) : environ 4 % du prix du bien
• Une commission d’agence : autour 2 à 3 %
• Des frais de notaire ou avocat : variable selon le prestataire retenu

2 - Clarifier vos objectifs

Vous devez ensuite clarifier vos objectifs.

Il faut être clair là-dessus, car c'est votre stratégie d’achat va orienter tous vos choix dans la sélection des appartements : budget, type de bien, emplacement, vue, exposition, gestion.

Posez-vous les bonnes questions :

• Souhaitez-vous louer le bien à l’année ?
  → Privilégiez les quartiers résidentiels proches des écoles, transports.
• Visez-vous le court terme (location de type Airbnb) ?
  → Optez pour une zone touristique bien connectée.
• Envisagez-vous d’y vivre ou d’y passer vos hivers ?
  → Regardez les infrastructures, la vue, la proxmité avec la plage, la qualité de vie...
• Souhaitez-vous obtenir un visa investisseur ?
  → Votre budget devra dépasser un certain seuil (actuellement 190 000 €).

3 - Choisir le bon quartier

Dubaï est une ville très étendue, composée de quartiers aux ambiances bien différentes. Il faut savoir où vous mettez les pieds et votre argent.

Voici quelques repères, résumés dans ce tableau :

Vous pouvez aussi prendre en compte d'autres facteurs qui vont peser dans votre décision :

• La proximité du métro
• Des travaux sont-ils envisageables (création d'une nouvelle chambre/pièce, agrandissement...)
• Les charges de copropriété (service charges)
• Les commodités (commerces, écoles, parcs)
• Etc...

4 - Trouver le bien idéal

Vous avez identifié le quartier, défini vos objectifs alignés avec votre budget. On peut démarrer la recherche du bien dans la ville.

Pour ce faire, vous pouvez passer par des portails immobiliers spécialisés (Property Finder, Bayut, etc.), solliciter un agent immobilier certifié RERA (Real Estate Regulatory Agency), qui connaît bien le marché local ou directement des promoteurs si vous achetez un bien neuf, sur plan.

Plusieurs agences misent sur le digital avec des visites virtuelles si vous ne souhaitez pas vous déplacer, pratique notamment si vous êtes toujours/encore en France.

5 - Faire une offre et signer le MoU

Une fois le bien trouvé, vous signez un MoU (Memorandum of Understanding), l’équivalent d’un compromis de vente, entre vous et le vendeur.

Comment ça se passe ensuite ?

• Vous versez généralement un acompte de 10 % sur un compte séquestre
• Le MoU détaille le prix, les conditions, le délai de finalisation
• Il doit être rédigé par l’agent ou l’avocat en charge de la vente

Ce document (le MoU) engage les deux parties : le vendeur retire son bien du marché, et l’acheteur s’engage à finaliser l’achat dans un délai convenu (souvent 30 jours).

En bref, c'est un document indispensable pour finaliser l'offre !

6. Financer l’achat depuis la France

L'offre est bouclée, il faut maintenant passer à l'achat !

Pour les modalités, vous pouvez bien sûr acheter en cash, ou solliciter un prêt immobilier, ce qui est le plus fréquent. Concernant la deuxième option, ça peut se passer de deux manières, puisque vous pouvez effectuer :

• Un prêt à Dubaï : les banques locales acceptent de financer des non-résidents, avec des taux entre 3 et 5 %, mais sous conditions strictes.
• Un prêt en France : plus complexe, conditionnée au fait que votre banque accepte un financement à l’étranger.

Dans tous les cas, pour constituer le dossier vous devrez fournir :

• Passeport
• Justificatifs de revenus (bulletins de salaire, bilan si indépendant)
• Relevés bancaires

Rien de bien surprenant, ce sont tous les éléments classiques que vous devez apporter à un prêt traditionnel en France.

7. Finalisation de la vente et enregistrement

Le transfert de propriété se fait officiellement devant le Dubai Land Department (DLD), c'est à cette étape que va se procéder plusieurs actions :

• Le règlement du solde du prix du bien,
• Le règlement des frais de transfert DLD (4 %),
• L'émission du titre de propriété (“Title Deed”) votre nom.

Rassurez-vous, tout est opérable à distance, via procuration ou services d’avocat, si vous souhaitez effectuer la transaction depuis la France.

8. Remise des clés et gestion post-achat

Si le bien est déjà construit, vous pouvez recevoir les clés dès que le DLD a validé le transfert, et vous devenez donc le propriétaire de façon concrète.

Si c’est un bien acheté sur plan, vous allez devoir suivre et vous adapter au calendrier des paiements jusqu’à la livraison.

Ensuite, c'est fait ! À présent, libre à vous de :

• Le meubler pour y vivre
• Le louer en longue durée
• Le proposer en location saisonnière (avec licence de location courte durée à demander)

Fiscalité et gestion après l'achat

Une fois l’appartement acheté et tous les papiers importants en votre possession, une nouvelle phase commence : la gestion de votre bien mais surtout les implications fiscales, à Dubaï... Et en France.

Si cette dernière étape peut sembler ennuyeuse, elle reste obligatoire !

Y a-t-il des impôts à Dubaï sur l’immobilier ?

Première bonne nouvelle : Dubaï ne prélève aucun impôt sur les revenus locatifs, les plus-values immobilières ou la détention d’un bien.

Deuxième bonne nouvelle : il n’existe pas non plus de taxe foncière, ni de taxe d’habitation.

Il y a tout de même des frais à prévoir sur le long terme :

• Les charges de copropriété (appelées "service charges"), qui sont fixées annuellement en fonction de la surface et des services de la résidence.
• Les frais de maintenance si vous possédez un bien sur plan livré récemment (un logement neuf).

Exemple : pour un appartement à JVC, comptez entre 10 et 15 €/m²/an en charges.

Et en France, que devez-vous déclarer ?

Même si Dubaï n’impose rien, vous restez résident fiscal français avant tout puisque vous vivez encore en France, ce qui signifie que vous devez déclarer vos revenus locatifs étrangers au fisc français.

Pour la déclaration, deux options s’offrent à vous, en fonction de l'usage que vous allez avoir du bien :

1. Location vide : régime réel ou micro-foncier
2. Location meublée : régime BIC (micro-BIC ou réel simplifié)

Les revenus sont généralement imposés après déduction d’un abattement ou des charges, et soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %), sauf en cas d'exonération liée aux conventions fiscales.

Gérer son appartement à Dubaï depuis la France

Dernier point à aborder : la gestion du bien depuis la France. Là, tout va se passer selon votre mode de location.

Gestion locative classique

S'il s'agit d'une location annuelle classique, le plus simple est de passer par un property manager local prend en charge la mise en location, les états des lieux, la perception des loyers, la relation avec les locataires... Bref, qui s'occupe de tout.

Le coût est assez simple : des frais de gestion (souvent entre 5 et 10 % des loyers), ce n'est pas la solution la plus rentable puisque ça va grignoter votre rendement mais c'est la plus confortable pour un investissement à long terme.

Location saisonnière

La ville de Dubaï autorise les locations courte durée, mais vous devrez obtenir une licence touristique (Holiday Home Permit) auprès de DTCM.

Comme pour la gestion locative classique, il faut passer par un property manager ! Dans le cadre d'une location saisonnière, des sociétés spécialisées existent et gèrent tout pour vous (ex. Frank Porter, Maison Privee).

FAQ

Peut-on acheter un appartement à Dubaï sans être résident ?

Oui, c’est tout à fait possible. Dubaï autorise les étrangers à acheter en pleine propriété (freehold) dans certaines zones, même sans visa, résidence ni présence sur place.

Est-il possible d’acheter à distance depuis la France ?

Oui. Grâce à la digitalisation des démarches, il est courant d’acheter un bien à Dubaï depuis la France, avec l’aide d’un agent ou avocat local. Vous pouvez même signer via procuration.

Quel est le montant minimum pour acheter un appartement à Dubaï ?

Les premiers prix pour un studio commencent autour de 100 000 à 120 000 €, selon les quartiers. Mais pour bénéficier d’un visa investisseur, il faut investir au moins 750 000 AED (environ 190 000 €).

Peut-on obtenir un visa avec un achat immobilier ?

Oui, sous conditions. En investissant un montant minimum de 750 000 AED, vous pouvez demander un visa investisseur, renouvelable tous les 2 ou 10 ans selon le montant investi.

Quels sont les frais annexes à prévoir ?

Comptez environ 6 à 8 % du prix du bien pour couvrir les frais de transfert (4 % DLD), la commission d’agence (2 à 3 %) et les frais administratifs (notaire, enregistrement).

Comment sont imposés les loyers perçus à Dubaï ?

À Dubaï : aucune imposition. En France : vous devez déclarer vos revenus fonciers et serez imposé selon votre régime fiscal, avec prélèvements sociaux si applicables.

Peut-on louer son appartement librement ?

Oui. Vous pouvez louer en longue durée à des résidents ou opter pour de la location courte durée (type Airbnb), à condition d’obtenir une licence touristique.

Y a-t-il des risques d’arnaque ?

Le marché est sécurisé, à condition de travailler avec des agents certifiés RERA et d’éviter les paiements hors procédure. Faites relire les contrats par un professionnel local.

Acheter un appartement à Dubaï depuis la France est une pratique de plus en plus courante : le marché immobilier de Dubaï offre de réelles opportunités, tant pour se constituer un patrimoine à l’étranger que pour générer des revenus locatifs attractifs. Si c'est une opération à considérer en tant qu'investisseur, prenez le temps de définir votre projet, de vous entourer de professionnels certifiés et surtout de vous informer sur vos obligations fiscales côté français !

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