SCPI de rendement : comment bien les choisir ?
Une SCPI de rendement permet d’investir dans l’immobilier et de percevoir des loyers, sans gérer vous-même les biens. Vous achetez des parts d’une société qui détient et loue un parc immobilier (bureaux, commerces, santé…), et vous touchez une part des revenus générés. Avec un rendement moyen autour de 4 à 6 %, ce placement séduit en France pour sa simplicité et sa diversification... Mais pas seulement ! Dans cet article, nous verrons comment fonctionne une SCPI de rendement, comment investir concrètement, quels revenus espérer et quels risques anticiper pour placer votre argent en toute sérénité.
Dans cet article :
- Rappel : qu'est-ce qu'une SCPI de rendement ?
- Comment choisir une SCPI de rendement ?
- Quel rendement espérer ?
- Les risques des SCPI de rendement
- Les différents types à connaître
- Les nouveautés règlementaires des SCPI de rendement
Rappel : qu'est-ce qu'une SCPI de rendement ?
Une SCPI de rendement (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement qui vous permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer vous-même les biens.
Concrètement, vous achetez des parts d’une société qui possède et exploite un parc immobilier : bureaux, commerces, entrepôts, cliniques, logements... Et vous percevez des revenus locatifs proportionnels à votre investissement !
La gestion est entièrement confiée à une société spécialisée : c’est elle qui choisit les biens, s’occupe de la location, encaisse les loyers, paie les charges... Et redistribue ensuite les bénéfices aux investisseurs.
Résultat : vous profitez des avantages de l’immobilier (rendement, diversification, protection contre l’inflation) sans les tracas liés à la gestion locative (relance des loyers, gestion des locataires, travaux...)
L’objectif principal d’une SCPI de rendement est clair : générer un revenu régulier important, souvent versé chaque trimestre, avec un rendement moyen constaté autour de 4 % à 6 % brut par an (variable selon les années et les SCPI).
Ce type de placement est donc surtout prisé par les investisseurs qui cherchent un complément de revenu et une diversification de leur patrimoine, tout en étant capable d'accepter une part de risque.
Comment choisir une SCPI de rendement ?
Investir dans une SCPI de rendement est assez simple en apparence, mais pour éviter les erreurs de base ou qui pourrait vous coûter, il est bon d'établir un processus détaillé, étape par étape.
1. Définir votre budget et vos objectifs
C'est toujours ainsi en investissement, les SCPI n'y échappent pas, avant même de choisir un placement, demandez-vous pourquoi vous investissez.
- Pour un complément de revenu immédiat ?
Vous chercherez une SCPI avec un bon taux de distribution, versant des loyers réguliers dès le départ. - Pour préparer la retraite ?
Vous pourriez privilégier une SCPI en nue-propriété pour différer la fiscalité et récupérer la pleine propriété au moment voulu. - Pour la transmission de patrimoine ?
Certaines structures juridiques (démembrement, assurance-vie) peuvent être optimisées fiscalement pour votre investissement en SCPI.
Un guide dédié à cette problématique au combien importante est disponible ici : combien investir dans les SCPI ?
2. Choisir la SCPI adaptée à votre profil
Les SCPI de rendement ne sont pas toutes identiques (et heureusement), il y a plusieurs points de différenciation à connaître, vous pouvez par exemple choisir des SCPI avec des particularités précises.
D'abord le secteur d’activité : la SCPI peut être investi sur de l'immobilier de bureaux, commerces, santé, logistique, de l'immobilier résidentiel…
Ensuite sa localisation : est-elle basée uniquement en France ou dispose-t-elle d'une diversification européenne et/ou internationale ?
On peut ensuite analyser l'historique de performance et se demander quel est son rendement sur les 5 dernières années ? Est-ce que la régularité des distributions est intéressante ou subie des interruptions ?
Enfin, le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI est aussi une métrique intéressante à analyser : plus il est proche de 100 %, plus la SCPI exploite efficacement ses biens immobiliers et donc le rendement suivra en conséquence.
Une SCPI légèrement moins rentable mais plus stable peut être plus intéressante sur le long terme.
3. Sélectionner le mode d’acquisition
Il existe plusieurs façons d’acheter vos parts de SCPI, toutes ayant leurs avantages et leurs inconvénients (cliquez sur les liens des articles respectifs pour obtenir plus d'informations sur chacun de ces méthodes !) :
- Achat au comptant : simple et direct, adapté si vous disposez déjà du capital. Les loyers perçus sont imposables immédiatement.
- Achat à crédit : il vous permet de profiter de l’effet de levier. Vous remboursez le prêt avec les loyers perçus et profitez de la déductibilité des intérêts d’emprunt sur vos revenus fonciers
(voir l'article sur les SCPI à crédit). - Nue-propriété : vous achetez les parts sans les loyers pendant une durée définie (5 à 15 ans en général) à un prix réduit.
À la fin, vous récupérez la pleine propriété sans fiscalité intermédiaire
(voir l'article sur les SCPI en nue-propriété). - Démembrement sur mesure : très utile pour optimiser la transmission ou répondre à un besoin de revenus différés
(voir l'article sur les SCPI en démembrement). - Via une assurance-vie : ça vous permet de bénéficier d’une fiscalité plus douce sur les revenus et d’une liquidité facilitée via l’assureur.
4. Vérifier la fiscalité
Dans le cadre d'un investissement en SCPI de rendement, la fiscalité dépend de la nature et de la localisation des biens.
Pour les SCPI investies en France, vos revenus fonciers seront soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Concernant les SCPI investies à l’étranger, souvent, une convention fiscale permet d’éviter la double imposition. Les revenus peuvent être imposés dans le pays d’origine avec un crédit d’impôt en France... On en parle plus en détail dans notre article sur la fiscalité des SCPI étrangères.
Enfin, s'il s'agit d'une acquisition en assurance-vie, alors la fiscalité sera propre au contrat (PFU de 30 % ou abattements après 8 ans).
5. Souscrire vos parts
Ce n'est pas très compliqué, les intermédiaires ayant à coeur de simplifier les démarches (notamment les acteurs en ligne).
Le processus est généralement rapide :
- Remplir un bulletin de souscription avec vos informations personnelles.
- Fournir vos justificatifs (pièce d’identité, RIB, justificatif de domicile, parfois justificatif de financement si achat à crédit).
- Effectuer le virement correspondant au nombre de parts souscrites.
- Recevoir la confirmation de souscription et le nombre de parts attribuées.
Les premiers loyers sont généralement versés au trimestre suivant la souscription, mais certaines SCPI appliquent un délai d’entrée en jouissance (souvent 3 à 6 mois).
Quel rendement espérer avec ces SCPI ?
Rendement moyen global
Dernièrement le taux de distribution (TD) moyen pour l’ensemble des SCPI a progressé ! Il est passé de 4,52 % en 2023 à 4,72 % en 2024.
Alors, attention toutefois : cette hausse s’explique en grande partie par une baisse du prix moyen des parts (−4,9 % en 2023), ce qui augmente mécaniquement le rendement sans nécessairement améliorer les revenus perçus...
En gros il s'agit juste d'une amélioration du ratio qui permet le calcul.
Mais avec un taux qui s'approche des 5%, on peut tout de même affirmer que le rendement moyen des SCPI est plutôt bon.
Disparités selon les types de SCPI
Au niveau des SCPI diversifiées, vous allez trouver les plus performantes qui affichent un rendement moyen estimé à 5,8 % (environ, il s'agit d'une moyenne).
Mais par exemple les SCPI portées sur la santé et éducation sont généralement plus stables que spectaculaires, avec un TD moyen autour de 4,0 %.
Une fois de plus, votre choix se portera sur ce qui correspond à votre stratégie et profil d'investisseur.
SCPI les plus performantes
Certaines SCPI très dynamiques atteignent des rendements nettement supérieurs aux autres !
Sur 2024, on peut citer la SCPI Comète : une des plus remarquables, avec un taux de distribution à 11,18 % en 2024.
Gardez en tête qu'il n'y a pas de champion incontesté : l'année prochaine cette SCPI pourrait très bien souffrir d'un rendement plus faible.
Jetez aussi un oeil du côté des nouvelles générations ou néo‑SCPI visent aussi des rendements jusqu’à 8-10 % selon les stratégies adoptées.
Tendances et évolutions
Les SCPI profitent de la solidité de l'immobilier traditionnel et de sa tangibilité. Depuis toujours, le rendement moyen des SCPI ne tombe jamais en dessous de 4 %, même en 2020 lors de la crise sanitaire !
Pour 2025, il s'agit de projection mais les estimations tablent sur une fourchette générale de 4,5 % à 6 %, selon les profils de fonds, comme toujours.
Que retenir ?
➡️ Pour un revenu régulier et stable, vous pouvez viser un rendement moyen de l’ordre de 4,5 % à 5 %, en étant conscient que des mouvements de marché peuvent fausser les chiffres.
➡️ Si vous êtes plus audacieux et souhaitez viser haut, certaines SCPI de rendement récentes ou thématiques offrent des rendements bien plus attractifs (jusqu’à plus de 10 %), mais avec des risques potentiels plus élevés.
Ce petit tableau récapitulatif va vous aider à avoir une vue d'ensemble sur les différents rendements possibles d'atteindre.
| Type de rendement | Définition | Ce qu’il montre | Limites / Points de vigilance |
|---|---|---|---|
| Rendement brut | Revenu annuel versé (dividendes) ÷ prix d’achat de la part. | Indique le revenu avant toute fiscalité et frais. | Ne prend pas en compte les impôts ni les prélèvements sociaux, ce qui peut donner une vision trop optimiste. |
| Rendement net | Revenu annuel après impôts et prélèvements sociaux ÷ prix d’achat de la part. | Indique ce que vous percevez réellement sur votre compte. | Varie fortement selon votre fiscalité personnelle et le support choisi (compte-titres, assurance-vie, démembrement...). |
| Taux de Distribution (TD) | Dividendes versés ÷ prix moyen de la part au 1er janvier de l’année. | Permet de comparer les SCPI entre elles sur une base standardisée. | Un TD élevé peut cacher une baisse du prix de la part. Toujours vérifier l’évolution de la valeur de part en parallèle. |
Les risques des SCPI de rendement
Même si les SCPI de rendement offrent un placement attractif et relativement stable, elles ne sont pas dénuées de risques.
On vous recommande de vraiment comprendre leur fonctionnement et les risques induits pour investir en SCPI sans mauvaise surprise.
Risque de perte en capital
Comme tout investissement, le capital n’est pas garanti. La valeur de la part peut baisser en fonction de plusieurs facteurs :
- Conjoncture immobilière changeante (baisse du prix des biens, hausse des taux d’intérêt...),
- Vacance locative prolongée : vous n'avez plus de locataire dans un certain nombre de bien
- Renégociation des loyers à la baisse.
Risque de baisse ou d’irrégularité des revenus
Le rendement annoncé par la SCPI n’est jamais assuré et il s'agit toujours de moyenne.
Il faut bien comprendre que les biens qui composent la SCPI ne sont pas figés dans le temps : des biens peuvent sortir, d'autres s'ajouter... Bref, tout autant de facteurs qui peuvent impacter le rendement de votre SCPI.
La plupart des cas défavorables majeurs vous les connaissez : loyers impayés, départs de locataires importants, travaux lourds... Autant d'éléments qui vont venir perturber les distributions via une réduction voire une suspension.
Risque de liquidité
Contrairement à de l'argent déposé sur un livret bancaire par exemple, vous ne pouvez pas récupérer votre argent instantanément : les parts de SCPI ne sont pas très liquides.
En fait, la revente des parts dépend de la demande du marché secondaire, c'est-à-dire de la volonté d'un nouvel acheteur de prendre possession de vos parts.
Tant qu'il n'y a pas d'acheteurs, vous serez dans l'attente. Ces périodes ne sont pas fréquentes mais peuvent constituer un problème notamment dans les moments de tension immobilière.
Risque lié à l’effet de levier
Ce n'est pas un risque systématique mais si vous financez vos parts à crédit vous allez être soumis à un potentiel risque lié à cet emprunt : une baisse des loyers ou une hausse des taux d’intérêt peut rendre votre opération moins rentable, voire, dans le pire des cas, déficitaire.
Pour approfondir ces aspects, vous pouvez consulter notre guide complet sur les avantages et inconvénients des SCPI.
Les différents types à connaître
Toutes les SCPI de rendement poursuivent le même objectif : générer des revenus réguliers via un bon rendement.
En revanche, elles n’investissent pas toutes dans les mêmes secteurs ni avec la même stratégie, on distingue plusieurs catégories !
1. SCPI diversifiées
C'est celles à privilégier si vous souhaitez diversifier au maximum votre portefeuille : elles investissent dans plusieurs secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique…) et zones géographiques, afin de mutualiser les risques.
Inconvénient : rendement parfois légèrement inférieur aux SCPI spécialisées.
2. SCPI spécialisées (thématiques)
Elles se concentrent sur un seul secteur : santé, logistique, éducation, hôtellerie... Etc.
Inconvénient : plus exposées aux fluctuations du secteur choisi.
3. SCPI régionales
Celles-ci vont cibler un territoire précis (ex. : Île-de-France, région lyonnaise, ou certaines villes européennes).
Inconvénient : dépendance à la santé économique d’une zone restreinte.
Tableau comparatif
On vous propose un tableau comparatif simple pour vous y retrouver sans trop de difficultés.
| Type de SCPI | Secteurs ciblés | Diversification | Rendement moyen (2024) | Niveau de risque |
|---|---|---|---|---|
| Diversifiées | Bureaux, commerces, santé, logistique... | Très élevée | 4,8 % à 5,5 % | Faible à modéré |
| Spécialisées | Santé, logistique, éducation, hôtellerie... | Faible | 5 % à 7 % (voire plus) | Modéré à élevé |
| Régionales | Zone géographique ciblée | Moyenne | 4,5 % à 5,5 % | Modéré |
Les nouveautés règlementaires des SCPI de rendement
Le marché des SCPI de rendement a connu plusieurs ajustements réglementaires depuis ces dernières années dont certains récents.
L’objectif est toujours le même : améliorer la transparence pour les investisseurs et adapter ce placement aux réalités économiques actuelles. Bref, ce sont des informations importantes à connaître avant d'investir !
Évaluations patrimoniales plus fréquentes
Depuis 2024, les sociétés de gestion doivent publier au moins deux évaluations par an de leur patrimoine immobilier, contre une seule auparavant.
Pratique pour les investisseurs, ça vous permet de mieux suivre l’évolution de la valeur des parts qui sont plus fraîches et actualisées de façon plus fréquente.
Encadrement renforcé des informations aux investisseurs
Les documents commerciaux et rapports annuels des sociétés de gestion doivent présenter de manière plus claire le taux d’occupation, les principaux locataires, le niveau d’endettement et la répartition géographique des actifs.
Encore une fois, dans un souci de transparence pour l'investisseur, afin que ce dernier puisse avoir une connaissance approfondie et toutes les informations relatives à la société civile (et aux biens) dans laquelle il investit.
Mise en garde sur les hausses artificielles de rendement
L’AMF a rappelé que les hausses du taux de distribution des SCPI peuvent parfois résulter de baisses du prix de part, et non d’une réelle amélioration des revenus locatifs.
La SCPI de rendement est une solution idéale pour profiter des revenus de l’immobilier sans en subir les contraintes de gestion de l'immobilier physique. Avec un rendement moyen attractif et une diversification intégrée, elle s’adresse aussi bien aux investisseurs débutants qu’aux profils plus expérimentés. Mais comme tout placement, elle comporte des risques : fluctuation de la valeur des parts, variation des loyers, fiscalité à anticiper... Avant de vous lancer soyez sûrs de bien définir vos objectifs, de diversifier vos investissements et surtout de choisir des SCPI solides et transparentes.
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