Quelle SCPI choisir en fonction de votre profil investisseur ?

Savoir quelle SCPI choisir pour son portefeuille n’est pas évident : entre les dizaines de fonds disponibles sur le marché, les rendements variables et les stratégies parfois complexes, on peut se perdre. Pourtant, avec les bons critères en tête, il est tout à fait possible de sélectionner une SCPI adaptée à vos objectifs et à votre profil d’investisseur. Dans cet article, nous allons passer en revue les éléments essentiels pour comparer les SCPI et identifier celles qui méritent votre attention !

Dans cet article :

• Les critères pour bien choisir une SCPI
• Comparatif des meilleures SCPI en 2025
• Comment établir un comparatif personnalisé (profil prudent, équilibré et dynamique) ?
• Nos conseils pour faire le bon choix
• FAQ

Les critères pour bien choisir une SCPI

Quand on veut savoir quelle SCPI choisir, il faut aller plus loin que simplement regarder le rendement affiché.
Plusieurs éléments clés permettent de distinguer une SCPI solide d’une SCPI plus risquée :

1. La capitalisation et la taille du patrimoine

Une SCPI avec une capitalisation importante (plusieurs centaines de millions, voire plusieurs milliards d’euros !) bénéficie d’une meilleure mutualisation des risques.

C'est normal : plus la taille est importante, plus cela signifie que les loyers proviennent de nombreux locataires et de différents immeubles, réduisant largement l’impact d’un défaut de paiement ou d’une vacance (c'est-à-dire d'une absence de locataire dans le bien).

2. Le rendement (TD) et le TRI

Que veulent dire ces termes ?

Le taux de distribution (TD) est le rendement annuel versé aux associés, beaucoup d'investisseurs analysent et utilisent uniquement cet indicateur mais il ne suffit pas à lui seul pour juger une SCPI !

Il faut aussi regarder le taux de rendement interne (TRI), qui mesure la performance sur plusieurs années, tout en prenant en compte les frais de gestion.

3. La diversification sectorielle et géographique

C'est un point classique qui ne vous est pas inconnu si vous êtes déjà investisseur dans d'autres placements : la diversification est clé, même avec les SCPI et l'immobilier papier !

Certaines SCPI investissent uniquement dans les bureaux, d’autres dans la logistique, la santé, le résidentiel ou même à l’étranger.

Plus une SCPI est diversifiée, plus elle va être résiliente face aux crises économiques. s

Par exemple, les SCPI qui étaient orientées santé (pas uniquement, mais qui prenaient majoritairement en compte ce secteur) ont mieux résisté à la crise du Covid que celles étaient concentrées seulement sur les bureaux.

4. La société de gestion

La réputation et l’expérience de la société de gestion sont essentielles.

La société de gestion c'est l'entreprise à laquelle vous allez déléguer entièrement la gérance des parts des biens que vous possédez.

Une maison reconnue, avec plusieurs années d’existence et une bonne transparence de communication, inspire davantage confiance qu’un acteur tout juste lancé : elle sera donc capable d'attirer d'autres investisseurs et des capitaux pour valoriser davantage la/les SCPI.

5. L’endettement et la liquidité

Derniers points à analyser, certaines SCPI utilisent l’effet de levier pour booster leur rendement, en gros, elles empruntent pour financer l'achat de nouveaux biens immobiliers ou effectuer des travaux sur les logements concernés.

À court terme cela permet de conserver le rendement de la SCPI mais sur du moyen terme le risque qui pèse sur la société est plus important : comme pour une entreprise classique ou un particulier, être endetté amène toujours un potentiel risque de défaut.

Enfin, la liquidité (la facilité à revendre ses parts) varie selon les fonds : une SCPI à forte capitalisation vous offrira plus de fluidité dans une éventuelle revente, vous évitant d'être bloqué et contraint d'attendre qu'un acheteur se manifeste pour récupérer votre capital initial.

Comparatif des meilleures SCPI en 2025

Rentrons dans le vif du sujet ! On vous présente les SCPI les plus populaires sur le marché en 2025.

Par “SCPI les plus populaires", nous mélangeons deux critères simples et compréhensibles : la taille (capitalisation fin 2024 ou septembre 2024) et la notoriété/collecte, puis nous ajoutons les "stars 2024” par rendement. C'est avec cette méthode que vous pourrez choisir le meilleur placement.

Les SCPI poids lourds (par capitalisation / notoriété)

Pour chacune des SCPI présentées, nous renseignons 4 critères :

• Le secteur,
• La capitalisation,
• Le rendement (TD)
• Et le point-clé à connaître.

Épargne Foncière (La Française REM)

• Bureaux/commerces.
• Cap. ~5,20 Md€ (31/12/2024).
• TD 2024 : 4,52 %.
• Classique très diffusée, portefeuille large en IDF/Paris.

Primovie (Praemia/Primonial REIM France)

• Santé/éducation.
• Cap. ~4,75 Md€.
• TD 2024 : 4,20 %.
• Référence santé, très détenue par les épargnants.

Immorente (Sofidy)

• Diversifiée (retail, bureaux, logistique).
• Cap. ~4,39 Md€.
• TD 2024 : 5,04 %.
• Vétéran robuste et ultra-mutualisé.

Edissimmo (Amundi Immobilier)

• Bureaux.
• Cap. ~3,37 Md€.
• TD 2024 : 4,27 %.
• Gros patrimoine de bureaux, gestion active.

Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi Immobilier)

• Bureaux prime.
• Cap. ~3,23 Md€ (30/09/2024).
• TD 2024 : 3,89 %.
• Exposée Paris/IDF.

CORUM Origin (CORUM AM)

• Diversifiée européenne.
• Cap. ~3,26 Md€.
• TD 2024 : 6,05 %.
• Rendements historisés, distribution avec quote-part de PV en 2024.

Pierval Santé (Euryale AM)

• Santé paneuropéenne.
• Cap. ~3,30 Md€.
• TD 2024 : 4,05 %.
• Spécialiste du médico-social.

Épargne Pierre (Atland Voisin)

• Diversifiée tertiaire France.
• Cap. ~2,73 Md€.
• TD 2024 : 5,28 %.
• Très diffusée en réseau, politique d’achats opportunistes.

Primopierre (Praemia/Primonial REIM France)

• Bureaux.
• Cap. ~2,39 Md€.
• TD 2024 : 3,54 %
• Année d’ajustements sur le bureau.

Accimmo Pierre (BNP Paribas REIM)

• Bureaux.
• Cap. ~2,68 Md€.
• TD 2024 : 3,88 %
• Prix de part ajustée en septembre 2024.

CORUM XL (CORUM AM)

• Diversifiée euro/£ (ex-zone euro).
• Cap. ~2,05 Md€.
• TD 2024 : 5,53 %.
• Exposition aux devises, stratégie opportuniste.

PF Grand Paris (PERIAL AM)

• Bureaux Grand Paris.
• Cap. ~1,05 Md€.
• TD 2024 : 5,10 %.
• Biais francilien historique.

PFO2 (PERIAL AM)

• Bureaux “verts”.
• Cap. ~2,4 Md€.
• TD 2024 : 4,91 %.
• Pionnière ISR, stratégie de revalorisation d’actifs.

Les SCPI stars en 2025 (rendements élevés et forte visibilité)

Iroko Zen (Iroko)

• Diversifiée sans frais d’entrée.
• Cap. ~0,83 Md€.
• TD 2024 : 7,32 %.
• Positionnée sur des niches résilientes.

Remake Live (Remake AM)

• Diversifiée.
• Cap. ~0,65 Md€.
• TD 2024 : 7,50 %.
• Collecte dynamique, stratégie value-add.

Épargne Pierre Europe (Atland Voisin)

• Diversifiée UE.
• Cap. ~0,27 Md€.
• TD 2024 : 6,75 % (brut de fiscalité étrangère).

Tableau comparatif des meilleures SCPI en 2025

Sans vous proposer un véritable classement, voici les meilleures SCPI que vous pourrez trouver avec leur taux associé (sur 2024).

Comment établir un comparatif personnalisé ?

Maintenant que vous avez la liste de toutes les meilleures SCPI, il faut faire votre sélection en fonction de votre profil investisseur !

Si on ne peut pas la faire pour vous dans les détails les plus précis, on peut vous donner un exemple de sélection pour chaque profil : prudent, équilibré et dynamique.

1 - Exemple de sélection d’un profil prudent

Rappelons les caractéristiques du profil prudent pour un investissement en SCPI :

• Objectif : protéger son capital avant tout, générer un complément de revenu stable.
• Horizon d'investissement : long terme (10 ans et +).
• Tolérance au risque : faible (ne veut pas subir de fortes fluctuations du prix de part).
• Volonté : miser sur des SCPI très capitalisées, gérées par des maisons reconnues, orientées sur des secteurs défensifs.

Critères retenus pour la sélection

1. Capitalisation et taille : on privilégie uniquement des SCPI > 2–3 Md€ de capitalisation pour assurer une liquidité et une mutualisation maximales.

2. Rendement cible : on vise 3,5 à 4,5 % net, avec peu de volatilité.

3. Diversification : oui, mais sans chercher l’exotisme : plutôt bureaux prime, santé, commerce de proximité.

4. Gestion : on reste sur des gestionnaires historiques (La Française, Primonial/Praemia, Sofidy, Amundi, PERIAL).

Sélection type du profil prudent

Fort de tous ces critères retenus, il convient maintenant d'aller piocher dans toutes les SCPI que nous avons présentées et de faire notre sélection pour ce profil.

Primovie (Praemia/Primonial REIM France)

• Rendement 2024 : 4,20 %
• Cap. : 4,75 Md€
• Santé/éducation, secteur très défensif.

Épargne Foncière (La Française REM)

• Rendement 2024 : 4,52 %
• Cap. : 5,20 Md€
• Ancienneté, portefeuille très large, liquidité solide.

Pierval Santé (Euryale AM)

• Rendement 2024 : 4,05 %
• Cap. : 3,30 Md€
• Spécialiste médico-social paneuropéen, réputée résiliente.

Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi Immobilier)

• Rendement 2024 : 3,89 %
• Cap. : 3,23 Md€
• Gros portefeuille de bureaux parisiens, segment prime.

Exemple d'allocation définitive pour un profil prudent (en %)

La sélection est faite, voici à présent la répartition que l'on peut proposer :

• 30 % : Primovie (santé/éducation, secteur défensif).
• 30 % : Épargne Foncière (taille très importante, diversification bureaux/commerces).
• 20 % : Pierval Santé (santé paneuropéenne).
• 20 % : Rivoli Avenir Patrimoine (bureaux prime Paris).

Résultat attendu

Que pouvons-nous espérer avec cette sélection ?

• Un rendement cible de 3,8 à 4,3 % net.
• Une diversification intéressante : bureaux prime + santé + commerce.
• Un risque assez faible (grandes capitalisations, gestionnaires historiques...).
• Un horizon d'investissement de 10 ans minimum, avec plus grande stabilité du prix de part que dans un profil dynamique.

2 - Exemple de sélection d’un profil équilibré

Rappelons les caractéristiques du profil équilibré pour un investissement en SCPI :

• Objectif : rendement correct mais avec une recherche de stabilité.
• Horizon : 10 ans minimum.
• Tolérance au risque : moyenne (acceptation de petites fluctuations, mais pas de trop fortes baisses).
• Volonté : diversification secteur + gestion solide.

Critères retenus pour la sélection

1. Capitalisation et la taille du patrimoine : un profil équilibré va privilégier des SCPI de taille importante (au moins >1 Md€) pour mutualiser les risques. Cela écarte d’emblée certaines petites SCPI plus récentes (comme Remake Live ou Épargne Pierre Europe), qui peuvent être très performantes mais plus volatiles.
2. Rendement : un rendement cible autour de 4,5 à 5,5 % est cohérent. Trop élevé (>7 %) peut cacher une prise de risque, trop faible (<3,5 %) peut être décevant.
3. Diversification : éviter le “tout bureaux” et mixer :

• une SCPI santé (résiliente)
• une SCPI diversifiée France/Europe
• une SCPI bureaux de qualité mais gérée par un acteur solide.

4. Société de gestion : on retient des maisons reconnues (La Française, Sofidy, Amundi, PERIAL, Primonial/Praemia, CORUM…) qui ont fait leurs preuves.

Sélection type pour un profil équilibré

Épargne Foncière (La Française REM)

• Rendement 2024 : 4,52 %
• Cap. : 5,20 Md€
• Gros patrimoine mutualisé → socle de stabilité.

Immorente (Sofidy)

• Rendement 2024 : 5,04 %
• Cap. : 4,39 Md€
• Diversifiée (bureaux + commerces + logistique), bonne résilience.

Pierval Santé (Euryale AM)

• Rendement 2024 : 4,05 %
• Cap. : 3,30 Md€
• Focus santé paneuropéen, secteur défensif.

Épargne Pierre (Atland Voisin)

• Rendement 2024 : 5,28 %
• Cap. : 2,73 Md€
• Diversifiée, opportuniste, bonne diffusion.

Exemple d'allocation définitive pour un profil équilibré (en %)

La sélection est terminée, voici à présent la répartition que l'on peut proposer :

• 40 % : Épargne Foncière (stabilité, taille importante).
• 30 % : Immorente (diversification géographique et sectorielle).
• 20 % : Pierval Santé (secteur défensif, santé).
• 10 % : Épargne Pierre (dynamisme, rendement un peu supérieur).

Résultats attendus

Que pouvons-nous espérer avec cette sélection pour ce profil équilibré ?

• Rendement cible : environ 4,5 – 5 % net de frais.
• Diversification : bureaux, commerces, santé, logistique.
• Risque : modéré, limité par la taille des SCPI retenues et la diversification.
• Horizon : 8 à 10 ans minimum pour lisser les cycles immobiliers.

3 - Exemple de sélection pour un profil dynamique

Rappelons les caractéristiques du profil dynamique pour un investissement en SCPI :

• Objectif : maximiser le rendement, quitte à prendre plus de risques.
• Horizon : long terme (10 ans et +).
• Tolérance au risque : élevée (accepte la volatilité, prix de part qui peut baisser).
• Volonté : miser sur des SCPI plus récentes, spécialisées ou opportunistes.

Critères retenus pour la sélection

1. Capitalisation et taille : contrairement au profil équilibré, on accepte d’aller vers des SCPI plus petites (<1 Md€), souvent jeunes, qui visent des rendements supérieurs.
2. Rendement cible : on recherche 6 à 7 % net (voire plus), mais il faut accepter le risque d’ajustements (prix de part, vacances).
3. Diversification : toujours importante, mais avec un biais sur les secteurs dynamiques (logistique, commerce, niches, Europe).
4. Gestion : on peut inclure des acteurs récents (Iroko, Remake, Atland Voisin sur sa version européenne) pour booster la performance.

Sélection type pour un profil dynamique

Iroko Zen (Iroko)

• Rendement 2024 : 7,32 %
• Cap. : 0,83 Md€
• Diversifiée, sans frais d’entrée, stratégie opportuniste.

Remake Live (Remake AM)

• Rendement 2024 : 7,50 %
• Cap. : 0,65 Md€
• Approche value-add (acheter/revaloriser/revendre).

Épargne Pierre Europe (Atland Voisin)

• Rendement 2024 : 6,75 % brut (soumis à fiscalité étrangère)
• Cap. : 0,27 Md€
• Diversification européenne.

CORUM XL (CORUM AM)

• Rendement 2024 : 5,53 %
• Cap. : 2,05 Md€
• Stratégie internationale (hors zone euro, devises).

Exemple d'allocation définitive pour un profil dynamique (en %)

• 30 % : Iroko Zen (haut rendement, sans frais d’entrée).
• 25 % : Remake Live (rendement élevé, approche opportuniste).
• 25 % : CORUM XL (diversification hors zone euro, stratégie devises).
• 20 % : Épargne Pierre Europe (diversification européenne, rendement attractif).

Résultats attendus

Que pouvons-nous espérer avec cette sélection pour ce profil dynamique ?

• Rendement cible : 6,2 à 7 % net en moyenne.
• Diversification : France + Europe + hors zone euro, secteurs variés.
• Risque : élevé (liquidité plus faible, jeunes SCPI, exposition aux devises).
• Horizon : 10 ans minimum pour absorber la volatilité et amortir les frais.

Nos conseils pour faire le bon choix

Vous l’avez compris : il n’existe pas de “meilleure SCPI” universelle.

Tout dépend de votre profil, de vos objectifs et de votre tolérance au risque. C’est d’ailleurs ce qui rend la sélection passionnante : chacun peut construire une combinaison qui lui ressemble, adaptée à ses propres besoins !

De notre côté, nous conseillons rarement de mettre tout son capital dans une seule SCPI, même si elle paraît solide ou très performante de prime abord.

C'est plutôt l'inverse : il vaut mieux se diversifier entre 3 ou 4 SCPI complémentaires, toujours dans cet esprit de dilution du risque.

Par exemple, associer une SCPI de santé défensive comme Primovie ou Pierval Santé avec une SCPI diversifiée telle qu’Immorente ou Épargne Pierre est un très bon point de départ, tant les secteurs sont opposés.

Par la suite vous pouvez compléter avec une SCPI un peu plus dynamique comme Iroko Zen si vous êtes prêts à prendre un peu plus de risques !

Autre point sur lequel on insiste : ne vous focalisez pas uniquement sur le rendement affiché.

Un taux à 7 ou 8 % peut sembler très alléchant, mais gardez en tête qu'il peut cacher des stratégies plus risquées de la part de la société de gestion ou une moindre liquidité, rendant une revente future plus complexe.

À l’inverse, une SCPI à 4 % gérée par une maison reconnue avec un patrimoine solide peut s’avérer bien plus intéressante et pérenne dans le temps..!

Enfin, n'oubliez jamais que les SCPI sont un placement de long terme, ça reste de l'immobilier, donc conserver un horizon d’au moins 8 à 10 ans est raisonnable, le temps d’amortir les frais d’entrée et de lisser les cycles immobiliers.

Si vous restez patients et bien diversifié, la SCPI reste, selon nous, un excellent outil pour générer des revenus réguliers et stabiliser un patrimoine dans le temps.

FAQ

Faut-il investir dans une SCPI via une assurance-vie ou en direct ?

En assurance-vie, vous bénéficiez d’une liquidité garantie, puisque l’assureur peut racheter les parts au prix de retrait dans un délai défini.
En direct, vous avez un accès plus large aux différentes SCPI (moins de filtres), mais la revente peut prendre plusieurs mois et dépend du marché secondaire.

Peut-on inclure des SCPI dans un PEA ?

Non, ce n’est pas possible : les SCPI sont des véhicules immobiliers non-éligibles à un Plan d’Épargne en Actions (PEA), qui est réservé aux actions et certains fonds autorisés. Si vous souhaitez associer SCPI et PEA, la solution est de les détenir séparément (SCPI en direct ou via assurance‑vie, PEA pour la partie financière).

Comment comparer les SCPI ? Sur quels critères se baser ?

Afin de choisir la bonne SCPI, il faut se pencher sur les éléments suivants :

• Rendement (TD et TRI), mais attention aux rendements trop élevés qui peuvent cacher des risques.
• Capitalisation, plus elle est élevée, meilleure est la mutualisation et souvent la liquidité.
• Diversification géographique et sectorielle pour lisser le risque.
• Frais, qualité du patrimoine, gestionnaire. Préférez un acteur reconnu avec une stratégie transparente.

Une SCPI de santé, ça peut être une bonne idée ?

Oui, elles sont souvent considérées comme plus défensives. Le secteur médical reste dynamique, peu cyclique et très mutualisé. Les SCPI spécialisées (comme Foncière des Praticiens ou LF Avenir Santé) affichent des rendements autour de 5 % et s’appuient sur des baux à long terme.

Les rendements annoncés des néo-SCPI (comme Comète ou Osmo Énergie) sont-ils réalistes en long terme ?

Ces nouvelles SCPI offrent en effet des rendements très attractifs (jusqu’à 11 % pour Comète), mais attention :

• Elles sont souvent de petite taille (< 100–500 M€), donc plus vulnérables.
• Les rendements sont parfois calculés sur des bases optimistes (prix de part initial, période courte…). Bref, c’est tentant, mais on les réserve plutôt aux profils dynamiques, et avec une part limitée dans le portefeuille.

Choisir une SCPI demande de la méthode, mais ce n’est pas réservé aux experts ! En vous appuyant sur quelques critères simples : rendement, taille, diversification et qualité de la gestion, vous pouvez déjà écarter les placements trop risqués et bâtir une sélection solide. Il vaut mieux diversifier entre plusieurs SCPI complémentaires plutôt que de chercher « la » meilleure. Selon votre profil (prudent, équilibré ou dynamique), l’approche ne sera pas la même, mais l’objectif reste identique : trouver un équilibre entre performance et sécurité. Enfin, gardez toujours en tête que les SCPI sont un placement de long terme. C’est la patience et la régularité qui vous permettront de profiter pleinement de ce véhicule d’investissement et d’en faire un vrai pilier de votre patrimoine.

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